从撤销A股IPO到递交港股上市申请，王健林仅用了211天。
10月21日晚间，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股说明书。
动作如此之快，源于其长达六年时间的上市准备，更源于商业轻资产的上市风口。
事实上，如同珠海万达商管，这种通过委托管理带来的商业轻资产运营已经是大势所趋，且受到资本市场的热捧。
有消息透露，经过多轮融资后，珠海万达商管的融资额已由原来的31亿美元翻倍至60多亿美元，甚至有猜测称，该公司如果能够成功上市，估值可能超过2000亿元。
具体的估值情况、上市时间乃至募资金额等内容尚不能知晓，但这份近400页的招股书，足以让外界窥探万达商管变“轻”之后的情况。
半年收入106亿元
珠海万达商管成立于今年3月23日，招股书透露，该公司目前是中国最大的商业运营服务提供商，主要业务是为商业广场提供运营服务，包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。
发展至2021年6月30日，珠海万达商管共计管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。
此外，于2021年6月30日，该公司还拥有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。
财务数据方面，2018年、2019年、2020年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元，2020年及2021年上半年，该公司录得收入74.53亿元、106.36亿元。
珠海万达商管认为，收入增加主要由于公司业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。
事实上，该公司今年上半年营收增幅达到42.71%，固然有业务扩张带来的收益增长，但更主要的原因或许是，去年受新冠疫情影响，购物中心大量关店、停业所致。
具体来看，于今年上半年，珠海万达商管来自商业管理服务的收入为33.56亿元，来自物业管理服务的收入为45.42亿元，来自增值服务的收入为27.38亿元，分别占比31.55%、42.70%、25.74%。
结合过往数据发现，物业管理服务为该公司业绩贡献的“主力军”，其次为商业管理服务。
此外，截至2021年6月30日，珠海万达商管的在管商业广场中，来自母公司提供的商业广场数量274个，占总在管商业广场数量72.1%，来自独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。
事实上，自2015年起，珠海万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场，因而在管独立第三方商业广场数量逐年提高。
截至2018年、2019年、2020年12月31日以及2021年6月30日，该公司的在管独立第三方商业广场数量分别为42个、71个、98个及106个，占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。
尽管珠海万达商管的外拓能力逐年增强，但其目前业绩受母公司的影响依旧较大。
数据显示，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，由母公司提供的收入分别为89.43亿元、96.40亿元、116.76亿元及71.8亿元，各占同期商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。
重轻资产调配
翻看万达集团的历史可以发现，万达系曾有一个地产属性的上市平台于五年前退市。
据了解，2014年12月23日，万达商业（后更名为“万达商管”）在香港联交所上市，但市值表现远不如内地A股上市的房地产企业。
于是上市不满两年，问鼎中国首富的王健林难于容忍自己一手创造的商业帝国被资本市场低估，2016年9月20日，万达商业从港股退市，转而踏上回A的征程。
从港股私有化退市后，万达商业不断寻求机会回A上市，但排队六年时间，上市仍旧遥遥无期。终于，今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布从A股IPO队伍中撤退。
值得注意的是，在宣布撤销A股IPO的前一天，珠海万达商管正式成立，并与珠海国资委合作，自此，珠海万达商管的股权结构基本确立，大连万达商管、珠海万赢及银川万达分别持有69.99%、30%及0.01%股权。
随之而来的，是进军港股的计划，以及珠海万达商管与大连万达商管之间的人员调配、资产重整。
招股书透露，自成立以来，珠海万达商管与大连万达商管之间进行过29次股权交易，据观点地产新媒体查阅，上述29个项目公司，均持有重资产项目的大部分股权，其中包括武汉万达汉秀商管、南京万达茂乐园、上海万达茂乐园等。
在剥离29个商业项目后，珠海万达商管与大连万达商管会签订委托管理协议，同样由珠海万达商管管理上述业务，而大连万达商管持有。
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