引入凯德老将罗臻毓，合生创展发力商业的想法已不言而喻。
近日，合生创展80亿元商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）产品--“中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”在上交所成功发行。
对于持有较多重资产的企业来说，巨额资金沉淀、漫长回报周期和回报率一直是发展商业地产的难题。
在国内商业REITs遥遥无期的情况下，通过CMBS等资产证券化方式盘活存量资产，提高资产流动性，不失为一种好的方式。
除此之外，更多的融资通道亦正在被探索。
据相关人士透露，近年来越来越多中资企业将视线投向新加坡REITs市场，以减轻持有资产带来的压力。
合生创展是否也有此考量？毕竟罗臻毓曾履职于亚洲最大的多元化房地产集团凯德集团，其“地产+基金”的运作模式，形成了投融管退的完整价值闭环。
据了解，罗臻毓现任合生创展集团联席总裁，兼合生不动产的总裁，他的任务就是开拓合生创展不动产板块，资本化合生长期持有的物业。
他的到来，显然给合生商业的未来带来了更多想象空间。
CMBS与REITs
此次总规模80亿CMBS为续发产品，底层资产曾于2018年6月成功发行CMBS (“长城证券-北京合生汇资产支持计划”)，规模56亿元，也是2018年上半年全市场规模最大的CMBS产品。
此次产品发行规模总计80亿元，其中，优先级资产支持证券发行规模75亿元，发行利率为4.35%，是历史最大规模单体购物中心CMBS产品。
对于CMBS产品来说，底层资产的现金流收入与资产估值，决定了一个项目的发行规模，而合生的底层资产为北京朝阳合生汇商业、停车场物业。
资料显示，北京朝阳合生汇坐落于朝阳CBD东区金角之上，广渠路和西大望路两大交通主动脉交汇之处。
该项目总建筑面积约39.6万平米，商业面积约19.1万平米，5A级写字楼面积10万平米，停车场包含近2600个车位，是CBD区高端购物中心。
在房地产融资渠道逐渐收紧的环境中，CMBS为持有优质物业的企业提供了一个不错的融资渠道。
今年，包括中海、大悦城在内的企业均通过发行CMBS方式盘活手中资产。
实际上，随着今年6月首批9只基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市，不少人期待公募REITs扩容到商业地产。
据悉，首批上市产品主要投向基础设施补短板项目，试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。
但通过采访能够发现，市场对于商业地产是否可能纳入公募REITs看法不一。
一位资管平台高层对此持乐观态度，认为现在主要是结构上的问题，法律及税制上还没有完善，但商办资产纳入公募REITs是未来一定会发生的事情。
“现在很庆幸跨出了第一步了，很多自持方没有机会商业地产证券化，这是未来一定会发生的。商业地产的量很大，现在很多开发商面临的问题是，自持物业市场流动性不强，没有机会卖掉，管理不到位就造成资源浪费。”
但同样有相对悲观的声音，有业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，至少在5年内，内地REITs不会扩大到商写部分。
“这个产品的推出，很明显要支持实体经济。但从国家的角度，并不认为商业地产和房地产是实体经济，实体经济顶多把产业园放进来，首先要支持的是基础设施。”
他的观点更多基于国家对于房地产的态度：“现在房地产的范围非常广，整个金融体系连写字楼和商场都认为是房地产。我在写字楼办公，这到底是不是实体经济？很显然是，但它是房地产。”
他直言，这是一个很被动，但又很难改变的事实。
显然，内地公募REITs是否会扩大到商写部分仍遥遥无期。在这个情境下，不少企业将目光投向新加坡交易所。
目前来看，新加坡和香港是受到高关注度的海外REITs市场，但从组织结构、收入及资产条件来看，境内物业在新加坡REITs上市更具有利条件。
据相关人士透露，近年来，越来越多中资企业将视线投向新加坡REITs市场，并开始作出尝试，以减轻持有资产带来的压力。
近期内地房企中一个“吃螃蟹”的企业是新城。
7月30日，新城宣布正筹划将间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。
后续，新城控股于新加坡设立的间接控股子公司信诚资产管理有限公司将作为本次拟设立信托基金的管理人，向新交所递交上市申请表格，以申请批准该信托基金于新交所主板上市。
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