简而言之，越秀地产采用的是一种“地产+基金”的拿地方式，即与越秀集团旗下产业基金合作，在拿地时越秀地产以9.5%的权益、集团基金以90.5%的权益一起分摊资金，当项目开发销售回款后，越秀地产再根据情况回购项目股权。
最明显的好处，便是越秀地产可以在前期以较低成本拿地，减少资金压力，保持较低的负债水平。
有所不同的是，此次越秀地产收购的是商业项目，其前期所需要的建设、培育的资金和时间成本远超过一个普通的住宅项目。
于母公司越秀集团来说，在项目规划还未明晰且租户未清场的情况，将这一具有前景的项目进行回收、建设，等到时机恰当时再注入上市公司——这也就接近于一个孵化过程。
若梳理越秀地产近年来在商业项目上的足迹，其孵化的模式或已贯穿整个商业项目成长周期。
在过往，我们更多关注到越秀地产商业中后期的运营模式。
最典型的便是越秀地产与越秀房托基金的双平台互动，即“开运金”模式。投资拿地、前期策划、规划设计、项目建设的“开”阶段，及招商运营、物业管理的“运”阶段，几乎由越秀地产独立完成；待项目成熟且达到预定回报率后，由越秀房托负责的金融化，即“金”阶段，完成出表，建立商业项目与金融相衔接的链条。
现时，整个越秀房产基金持有八项物业，其中就包括2012年越秀地产注入的广州国际金融中心，该年越秀房托在管物业规模和估值直接跃升至200亿阶梯，实现跨越式成长。
然而由于注入基金平台对于项目收益情况要求高，因此目前仍有部分商业项目放在越秀地产平台中，由旗下负责商业的越秀商投进行开发运营。
但在自持“沉重”的商办物业发展过程中，还是不可避免地对上市平台带来一些资金压力。
因此近两年也可看到，越秀地产正在寻找其他的地产金融化工具，以应对以越秀地产为代表的开发端，到以越秀房托为代表的退出端之间的过渡。
正如2020年9月，越秀旗下位于广州荔湾的商业项目悦汇城正式开业，建筑面积达28万平方米，为广州西部最大、广州第二大的单体购物中心。
该项目前身为财富天地广场，原本定位为“国际鞋业主题商城”。2007年，越秀地产以17亿元的价格拿下项目地块，后来打造成囊括商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目。
但因运营关系，于2018年12月该项目从越秀地产平台剥离，一支PE基金接手其77.79%股权连同相关债务，考虑要立即偿付的债款总交易价格估计为26.98亿元。
公开资料显示，该基金由越秀产业基金组建，称为“一号基金”，总规模50亿元，其中广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元。
此类基金以增值型为主要策略，主要投资标的为于一二线城市核心区域有潜力的商业物业。基金主要参与商业物业项目孵化环节，采用基金化运作模式，联合资产管理团队，共同对商业物业进行升级改造及业态调整，以提升租金及资产价值。
最后，待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs，实现项目退出与基金收益，形成物业开发—孵化—金融退出的商业链条模式。
据悉，该类基金并不如REITs一般严格要求收益率，更追求的是项目成熟出售时，资产增值带来的收益。
这也就成为了越秀地产化解商业项目发展期资金需求的途径之一。无独有偶，其2019年9月挂牌旗下佛山星汇云锦商业项目，也最终交由了该一号基金承接。
而如今，通过一纸资产注入公告，可以窥见越秀地产早已将这种孵化模式再次前置——在尚未达到招商运营阶段前独立于体系外，待到即将完工投入运营时再注入上市公司。
不过值得一提的时，这种模式虽然能够很好的平衡资金与负债，但在一定程度上或许也牺牲了一些资产增值上的收益。
来源：观点地产网 林心林
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