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7月16日融信服务和康桥悦生活双双上市，港股物业板块在7月累计上市了5家物业新股，均是营收规模在10亿元以下的小物企。随着小物企越来越多，规模小、成长性低等同质化问题也越来越普遍。截至收盘，融信服务上市首日涨0.41%、康桥悦生活跌1.09%，市场反应冷淡。
但这仍拦不住众多小物企的上市步伐，鲁商生活服务也欲分一杯羹。作为鲁商发展旗下的物业公司，鲁商生活服务对母公司的项目依赖度在70%以上。近几年鲁商发展致力于转型大健康产业综合运营商，这样一来，物业板块要靠什么扩大规模？鲁商生活服务是否早晚面临“断奶”困境？
72%项目来自于鲁商发展 第三方项目倒贴钱
鲁商生活服务成立于2006年，为山东省国资委旗下房企鲁商发展100%控股。若成功上市，其将成为继银座股份和鲁商发展之后的，山东省商业集团有限公司（鲁商集团）控股的第三家上市公司。
截至2020年末，公司有47个在管物业由鲁商集团开发，约12.8百万平方米，占同期在管面积的71.5%。也因此，鲁商生活服务是一家彻彻底底的区域物企，其山东省在管面积占总在管面积的比例为88.2%，剩余小项目分布在北京及哈尔滨。其中北京地区的在管面积这几年没有变化，而哈尔滨地区的增长也不大，公司规模驱动主要还是来自于山东省。
历史数据也显示，公司一直对母公司鲁商发展高度依赖。2018-2021年3月，公司在管面积中由鲁商集团开发的面积占总在管面积的比例分别为98.6%、99.8%、76.6%及66.2%。物业管理服务业务收入中，来自鲁商集团开发的物业收入占比始终在90%以上。
这说明，第三方项目虽在2020年增加但不赚钱。鲁商生活服务独立第三方的平均物业费仅为0.69元，关联方的平均物业费也只有0.86元，只有鲁商发展集团开发的物业收费达到了行业平均水平，在2.2元左右。第三方项目的增加使公司整体物业费从2019年的2.18元下降至2020年的1.75元。
如此低廉的物业费很难有利润空间，无论是关联方还是独立第三方开发的项目，在过去三年毛利始终为负数，公司还需倒贴钱。所以鲁商生活服务的物管服务毛利率一直都不高，2018年仅9.6%，2020年升至11.1%，远低于行业平均水平。
而对于一家75%在管项目为住宅的物业公司而言，基础物业管理服务毛利率不高，同时社区增值服务的毛利率也只有24%左右，同行业该业务毛利率最高可达60%，这导致公司综合毛利率水平在2020年不足20%。
报告期内，公司净利率分别为8.7%、9%、11.3%，和公司规模一样，处于行业尾部。对于这类以住宅为主的物管公司，业绩的增长一是靠提高利润空间，可以提高基础物业管理服务的物业费或者高毛利业务收入占比；二是靠扩大在管规模，业绩自然攀升。
不过受政策影响，物业费涨价空间有限，目前市场更偏向提升社区增值服务收入，这片待挖掘的高毛利蓝海。而这目前看来似乎不是鲁商生活服务的强项。
最后来看成长规模。截至2020年末，公司在管面积15.4百万平方米，合约面积19百万平方米，储备率仅0.23。西南证券研报显示截至2020年鲁商发展有待开发土地1.1百万平方米，主要分布在山东省内，母公司输血能力有限。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 鲁商发展 |
