5月31日，代建“亚军”在中原建业港交所敲钟，开盘即破发，报2.190港元，较发售价跌27%。与此同时，建业地产跌幅亦超5%。成立近6年，中原建业通过轻资产业务帮助建业地产叩开千亿大门，却也和建业地产的大中原深度绑定。地产行业利润紧缩之时，胡葆森试图通过代建模式延续利润水平，然而这一次，建业向前，资本向后……
第四次。
香港联合交易所的钟声被第四次敲响，继地产、智造、新生活之后，建业地产掌舵人胡葆森将轻资产代建板块——“中原建业”推至港交所。
5月31日9时，中原建业正式开盘交易，暗盘破发后，中原建业低开约17%。交易数据显示，中原建业盘中跌幅一度触及20%。
从上市首日的表现来看，资本市场对中原建业这为代建新兵并不感冒。截至收盘，中原建业收报2.64港元/股，跌幅12%；低迷情绪同样蔓延到建业其他板块中，建业地产和筑友智造科技今日分别收跌 2.29%和1.20%。
反观港股另一家代建公司绿城管理，当日股价上涨3.20%。据统计，开年以来，绿城管理股价已经翻倍。
地产行业下半场，政策、市场、资本多重加压，传统房地产项目净利率已跌至1%到2%。与之相比，近三年净利润平均超过60%的中原建业似乎代表着规模房企开拓新利润空间的新赛道。
问题随之而来，同样是代建行业的头部玩家，资本市场为何对中原建业态度平平？
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代建亚军成色观
自2015年提出新蓝海战略，对于建业而言，轻资产板块“中原建业”的重要程度与日俱增。
彼时，建业将轻资产业务悉数划至中原建业，五花八门的业务中，最重要的一个就是替缺乏开发经验、建筑能力的中小企业进行代建，并输出建业品牌。
在这个过程中，与传统房地产开发不同，中原建业的代建模式更像是房地产界的“咨询公司”：无需承担拿地成本与建设成本，而是替客户在项目开工期间管理物业开发项目。
公开资料显示，从2021年初至今，中原建业新增29个项目，新增在管面积323.7万平方米。截至2021年4月30日，中原建业在管项目共计235个，在管建筑面积共计2854万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。
将时间线拉长，2017至2020年间，中原建业在管建筑面积的年复合增长率约30.5%。同期，绿城管理的复合增长率约28.5%。
值得注意的是，截至2020年底，绿城管理的代建项目个数共296个，合约总建面已达到了7610万平米，约为中原建业在管面积的三倍。
据招股书透露，因在管面积增长，2018年至2020年期间，中原建业的收入分别为6.79亿元、10.29亿元以及11.52亿元；净利润由2018年的4.04亿元增至2019年的6.41亿元并进一步增至2020年的6.82亿元；对应净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。
地产行业内普遍承压之时，代建业务为何可以享有如此之高的净利润？业内人士认为，这或与代建业务本身的模式有关。
代建模式解决了房企扩张中的两大难题——资金和土地，而只需输出管理和品牌。当地产行业的矛盾依然集中在拿地地价高以及负债利息高之时，代建模式在利润端具有明显优势，利润率远高于传统开发业务。
据了解，中原建业很少接触小股操盘模式，并表示一般并不会参与。据悉，在中原建业在管超过两百个项目中，仅持有一个项目的少数股权。
完全的轻资产运营还有另一个好处，可以快速复制，低压力打出扩张牌。在胡葆森的考量中，中原建业还有更艰巨的任务。
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建业走出河南
胡葆森一直想要推动建业走出河南。今年开年，胡葆森在家书中再提大中原思路，将企业的业务版图覆盖到整个大中原地区。
对于建业地产而言，这个任务很艰巨。过去的十几年间，背靠着全国人口基数最大的省份河南省，建业地产曾连年取得超40%的合约销售增幅。
多年在河南的耕耘，让建业地产扎根颇深。截至2020年末，建业地产拥有土储建筑面积5411万平方米，其权益建筑面积4029万平方米。报告期内，在建项目共180个，其中177个位于河南省内，另外3个布局在海南省。共2页 [1] [2] 下一页
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