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到了2020年，该公司权益协议销售额为1388亿元，几乎停止增长，年初制定的1520亿元销售目标再次落空。分销售区域来看，其在华东、华北、西南、中南以及海外的权益销售额均有不同程度的下降。而2020年全国商品房销售金额同比增长8.7%，富力地产销售增速明显落后于行业。
富力地产销售规模在行业中的排名也有所下滑。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜，以权益金额为口径，富力地产2019年排名第15位，2020年降至第18位。今年1—4月排名则由去年同期的第17位降至第27位。
对于2021年的销售目标，富力地产制定为1500亿元，与2020年销售金额相比有约8%的增幅。
富力地产销售规模几乎停滞不前
数据来源：公司年报
脚踩“三道红线”
为减少房企过分依赖借贷及债务融资，2020年下半年，相关部门引入债务检测指标（即“三道红线”），通过有针对性的相关指标测试衡量房企的财务风险，并通过分类，决定房企的有息负债增长空间。富力地产在2020年年报中表示，该政策已直接影响房地产企业在2020年的整体营运策略，长远而言，该政策是让财务指标越好的公司越容易取得债务融资，而未达标的公司则需集中改善其信贷状况。
“三道红线”高压之下，降杠杆成为房企的一项重点工作。2020年，富力地产削减债务374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元、离岸债券及离岸贷款19亿元。
出售资产成为富力地产“回血”的手段之一。该公司2020年年报显示，出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业，产生约59亿元现金款项。据悉，该公司将继续寻求资产变现的潜在机会。
此外，梦碎回A路的富力地产通过发行新H股以补充权益资本。2020年7月，富力地产的名字出现在首次公开发行股票申请终止审查企业名单中，回A计划再度受挫。10月，该公司按每股9.82港元的价格配售2.57亿股H股，募集资金总额为25.24亿元港元。
经过回笼现金、削减债务及补充权益资本后，富力地产净负债率由2019年末的198.9%降至2020年末的130.2%。同时，其现金短债比由2019年末的0.62倍微升至2020年末的0.63倍，其中，非受限现金短债比由0.37倍升至0.4倍；严格口径下的剔除预收款后的资产负债率（即资产、负债均剔除预收款）由79.46%降至76.66%。
可见，富力地产上述三项指标均有所好转，但在房企融资“三道红线”标准下，离“安全线”仍有较大一段距离，未来仍需继续改善信贷状况。
而22个重点城市住宅用地“两集中”政策的实施对“红档”房企富力地产而言无疑是又一项挑战。有分析人士认为，在“两集中”政策下，房企面对高昂的土地保证金，资金使用效率下降。这对房企的融资能力、资金储备等提出了更大的考验，融资受限、资金链紧张的房企所受影响较大。
在多项政策制约下，房企原有高杠杆、高周转的经营模式受到冲击。如何平衡降负债和规模扩张、利润增长的关系，成为富力地产亟待解决的难题。
来源：投资时报 研究员黄凤清 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 富力地产 |
