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一方面，富力地产销售增长乏力，盈利能力不断走弱；另一方面，即使通过出售资产、增发股份等手段加大力度降杠杆，但其资金和债务压力依然不容小觑
昔日地产界“华南五虎”之一的广州富力地产股份有限公司（下称富力地产，2777.HK），如今面临不少难题。
一方面，该公司销售增长乏力，盈利能力不断走弱。自2018年跨过千亿元门槛后，富力地产销售规模几乎停滞不前，过去几年始终在1300亿元一线徘徊，即使“以价换量”也未能向上突破。与此同时，其毛利率逐年走低。该公司近期发布的2020年年报显示，去年其营业额、毛利、公司所有者应占盈利等指标纷纷缩水，毛利率为过去十年最低。
另一方面，即使通过出售资产、增发股份等手段加大力度降杠杆，且已初见成效，但富力地产的资金和债务压力依然不容小觑。从截至2020年末的数据来看，比照房企融资“三道红线”，富力地产均未达标。其中非受限现金短债比只有0.4倍，短期偿债压力较大。而随着22个重点城市住宅用地“两集中”政策的实施，资金紧张、融资受限的房企在拿地方面将处于劣势。
为何牺牲毛利率之下，销售规模依然徘徊不前？在“三道红线”等行业长效机制制约下，未来规模扩张速度和利润增长速度是否存在进一步放缓的可能？“两集中”政策对公司有多大影响？
针对此等问题，《投资时报》研究员日前向富力地产电邮沟通提纲，但截至发稿尚未收到公司回复。
毛利率降至十年最低
公开资料显示，富力地产以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营及设计建造等领域多元化发展。该公司2005年于香港联交所主板上市，总部位于广州。
2020年，富力地产营业收入及多个盈利指标同比减少。其年报显示，去年营业额为858.92亿元，同比下降5.42%；毛利为203.88亿元，同比下降31.52%；公司所有者应占盈利为90.05亿元，同比下降6.9%。
进一步往前追溯《投资时报》研究员发现，实际上富力地产营业额增速在2019年便已开始放缓，2018年、2019年分别增长29.66%、18.16%，可见2019年其增速已下降11.5个百分点。毛利增速更是连续三年走低，2017年—2019年增速依次为38.03%、33.33%、6.52%。
同时，其毛利率亦连续两年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，其中2020年下滑逾9个百分点。根据公司披露的营业额和毛利，《投资时报》研究员计算了富力地产2011年以来的毛利率，结果发现，2020年毛利率降至十年来最低。
分业务板块来看，2020年富力地产物业发展业务毛利率为25.17%，较2019年下降9.74个百分点；物业投资业务毛利率较高，由2019年的88.07%上升至89.44%；酒店运营业务在营业额大降36.45%的同时，毛利率大幅减少16.63个百分点至仅1.67%。
富力地产过去十年毛利率
数据来源：根据公司年报数据计算
销售规模徘徊不前
对于毛利率的下滑，富力地产在年报中表示，由于2020年的经营环境充满挑战，其调整均价以加快销售速度，从而影响了毛利率。
然而，即使牺牲掉毛利率，富力地产的销售规模也未有太大起色，增长已现疲态。
2018年，该公司权益协议销售金额突破千亿至1311亿元，同比大幅增长六成。富力地产欲乘胜追击，在当年年报中将2019年权益协议销售目标定为1600亿元。然而，2019年其权益协议销售额仅小幅增长5.42%至1382亿元。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 富力地产 |
