2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%；租金收入384.8亿元，同比增长17.8%，但略低于年初目标1.4亿元。其中轻资产的租金收入同比增长43.9%。万达广场的出租率为99.9%；租金收缴率100%。
2020年，万达商管在上交所发行公司债，募集说明书显示从2020年开始，公司的“物业销售”分部已不再产生任何收入，证明从2020年开始，万达商管已彻底实现“轻资产”转型。
从当年前三个月的营运来看，投资物业租赁及管理已经成为万达商管最主要的收入来源，占比为95%，酒店营运和其他业务收入只分别占3%及2%。
在商业物业的租赁及管理中，租赁业务和商业管理业务分别占总收入的57%及的38%
2020 年第一季疫情期间，万达商管对全国已开业万达广场内所有商户自1月25日至2月29日的租金及物业费实行全免政策，全免金额达40亿元，令期内公司投资物业租赁及管理分部的季度收入确认相应减少。
因此，第一季万达商管投资物业租赁及管理分部下租赁业务及商业物业管理毛利率均出现下降。其中，商业物业管理毛利率由2019年全年36%下降至20年第一季的26%。
同期，酒店营运的毛利率更是从43%跌至6%。
四个报告期间（2017年至2019年全年及2020年第一季），万达商管的营收分别为1355.67 亿元、1065.49 亿元、786.56 亿元及62.31 亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为 200.10 亿元、294.94 元、243.98亿元和 26.17 亿元。
表面看上去，万达商业的营收及利润均出现一定下滑，但从公司各分部收入及毛利率来看，其营收及盈利下滑除2020年疫情的因素外，其余年份主要是“物业销售”业务的收入规模变小及毛利率下降的影响。
即将上市的万达商业投资物业租赁及管理业务在2017年至2019年间毛利率表现较为稳定，三年分别为79%、79%及76%。结合万达仍在不断提升的万达广场数量，万达商管再次港股上市，基本面较从前的“万达商业地产” 已大为不同。
至于承接了万达物业销售业务的万达房地产，其在整个万达集团中的占比本身已越来越小。据市场公开资料，2018年万达地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%。2019年，万达房地产的收入目标是521.9亿元，回款457亿元。
今年4月20日，港股上市公司中国新城镇发展有限公司（1278-HK）发布公告称，其拟通过公开征集受让方的方式协议转让公司29.17亿股股份，共有三家公司向公司控股股东国开国际控股提交了申请材料，分别是中国能源建设集团有限公司、无锡市交通产业集团有限公司及乐山万达广场投资有限公司。
预期转让完成后，受让方将成为中国新城镇发展的新控股股东。而乐山万达广场投资有限公司由万达地产集团有限公司全资持有。外界猜测，万达集团旗下的万达地产集团可能会通过这这种方式实现借壳回港上市。
从前万达商业地产旗下有两大主要业务，如今拆分出来的两家公司都似乎要回到港交所上市。但轻资产的万达轻资产商管公司和重资产的万达地产集团目前经营状况和市场环境已截然不同。
显然，如果要上市的话，万达轻资产商管公司前景更受看好，而万达地产集团在目前的行业及市场环境下，即使可以最终借壳上市，前景仍较不明朗。
待万达轻资产商管公司在香港完成上市，时间应该已是今年年底。那时离万达商业地产退市已经整整五年，名字、业务的变了样的万达轻资产俨然已是“烂柯人”。
万达轻资产商管公司回到港股将有怎样的境遇呢？
物业股最好的时代
现在的港股市场是属于物业股最好的时代。
据Wind 统计，去年年内至今，港股市场共有20只物业股上市。其中，身后背靠大房企的恒大物业、融创服务及世茂服务上市不到半年内录得超过20%的涨幅，市值位列港股物业股板块前五。
恒大物业更是以1534亿港元的市值位居板块第二。2020年12月2日才上市的恒大物业，至今股价累计涨幅已达到49%。
好胜的王健林要将重整一新的万达轻资产商管公司推回港交所上市，他的目标是让公司融资人民币200亿元（10%股份），按照该比例届时万达轻资产的市值将达到人民币2000亿元，很可能会超过目前板块的龙头碧桂园服务，成为港股市场上“最贵”的物业股。
但据外媒披露，目前几个潜在投资者和万达的财务顾问都认为王健林对万达轻资产的估值“过高”了。
严格意义上，收入几乎完全来自万达广场旗下商铺租金及管理费用的万达轻资产商管公司其实并不属于“住宅物管公司”而应该属于“商业物管公司”。
目前在港股物业板块中，业务只从事商业物管运营的公司主要有卓越商企服务、宝龙商业及星盛商业。
上市至今，以上三只个股表现分化，既有股价涨幅达193%的宝龙商业，也有跌9%的卓越商企服务。三公司滚动市盈率介乎30X至50X之间，整体低于住宅物管和商业物管业务均有涉及的其他物管股。
去年受疫情影响，万达轻资产商管公司的盈利能力应会出现一定程度下滑。在商业物业股整体估值不高的情况下，王健林要将万达轻资产打造成为港股第一物管股，难度不小。
当年的借着杠杆飞奔扩张、躺着赚钱的万达商业地产早已作古了。港交所和这个物业股最好的时代会不会再一次让老王的万达轻资产商管公司失望呢，谨拭目以待。
来源：财华社
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