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轻资产运营能力未凸显
对于宝龙商业这类主打商业运营服务的企业而言，未来增长的核心在于不断外拓第三方，输出轻资产运营。
商管服务形式上，宝龙商业目前有三种，分别为委托经营管理、咨询顾问、整租。
前两种属于较为纯粹的轻资产模式，需要承当的风险和费用较少，而第三种主要从第三方承租项目，自负盈亏。
对比同类企业，目前商业项目与宝龙商业类似的有华润万象生活，主要有商业运营服务、物业管理及其他服务以及商业分租服务。其中，分租服务和宝龙商业的整租服务类似，主要是从业主处承接购物中心项目，分租予零售店及超市等租户。
相较于仅提供运营管理服务，这种从业主方承租的租赁模式，花费成本要更高，绝大部分风险由运营商自身承担。
因此，从轻资产角度而言，宝龙商业目前的委托管理和咨询顾问是投入成本相对较低，风险也较小的发展模式。
数据来源：宝龙2020年报
宝龙商业在营项目中，整租服务基本来源于第三方，而委托管理则大部分来源于母公司宝龙地产。此外，咨询服务虽然均来自第三方，但项目多为宝龙星汇这类商业街，且数量较少，为整体收入做出的贡献并不多。
总体而言，目前宝龙商业轻资产占比不高，整体还是以独立开发为主，前者只是一个补充，按照占比来算尚未到10％。
未来，如何获取更多高利润的轻资产项目是宝龙商业面临的问题之一，但发展战略上侧重长三角，无疑使其损失了其他非重点城市的优质项目，两者之间如何平衡对宝龙商业而言是一个考验。
轻资产最为关键的运营能力上，租金收入、出租率等都是考量的重要指标，这方面宝龙商业去年表现实际上并不突出。2020年商业项目整体出租率为89%，虽然与前几年相比有所提升，但仍未达到90%以上，在竞争上并不占据优势。
数据来源：宝龙2020年业绩
此外，随着在管面积增加，宝龙商业单位面积收入同比也有所下降。年报数据显示，目前商业已开业面积为857.3平方米，收入为15.63亿元，换算下来，单位面积贡献的年收入为182.3元/平方米，而2019年为191.2元/平方米，同比有所下降。
同样主推商管业务的华润万象生活，2020年单位面积贡献年收入为249.3元/平方米，同比2019年的229.2元/平方米有所提升。
在标杆项目上，宝龙商业尚未拥有极具代表性的优质项目，这使得其在外拓第三方项目时，相比同样发力轻资产输出的同行要逊色一些。
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