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整体而言，即期与非即期借贷的一增一减显然是“寅吃卯粮”，刚性债务整体并未显著减少，主要目的还是降低“三道红线”指标。
同时，为保证企业资金充沛，融创中国也相应收紧了现金流出，2020年投资业务现金流出净额为172.3亿元，分别约为2017年、2018年和2019年投资业务现金流出净额的1/7、1/2和2/7；但融资业务的现金流出净额达353.8亿元，由去年净流入转为净流出，或是预警其筹集资金无法覆盖到期债务，融资环境有恶化趋势。
业内认为，在2020年大幅下降76.3个百分点至96%的净负债率中，融创中国难逃“明股实债”的嫌疑。
天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
2020年末，融创中国的少数股东权益为522.03亿元，较2019年末的282.32亿元同比增长了84.91%；少数股东损益为36.99亿元，较2019年末的18.10亿元增长了104.36%，二者均现爆发式增长。据《今日财富》研究计算，公司少数股东权益占净资产比例为29.35%，大大超过了少数股东损益占净利润比例的9.3%。
这是否说明融创中国正在通过“明股实债”的方式将部分债务移至表外，降低自身负债指标？还需要留待时间验证。但2020年通过拆分物业上市，募集超90亿港元，融创中国不仅增加了资金，也增加了所有者权益，也是其净负债率得以大降的主要原因之一。
拿地增速下降明显，2021再发力扩张
聚焦未来，融创中国不乏挑战，主要在于土储面积增速锐减。
2020年融创中国土储总面积2.58亿平方米，同比上升7.9%，增速大幅降低，其2019年、2018年土储总面积增长率分别为30.6%和28.9%。
据中国指数研究院数据显示，融创中国2020年以拿地金额695亿元，拿地面积1304万平米，在行业内分列第15和第8位，创下历史新低；2019年融创中国全口径拿地金额1541亿元，新增土储5066万平米，分列行业第3和第2。
或是受规模竞争压力，融创中国2021年后又开始了“激进”拿地。
2月20日，普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块成功出让，最终被上海兆颢企业管理有限公司（融创建发联合体）以总价64.52亿元竞得，成交楼面价84346元/㎡，溢价率36.15%。该价格刷新了上海普陀区宅地成交单价，普陀区房管局在竞拍前指出，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。
2月25日，“上海普陀”发布微信称，“区政府就石泉社区W060402单元B3-2地块，高溢价成交的情况，2021年2月24日下午，根据上级主管部门的要求，区政府依法履职，约谈该地块受让人。约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持，融创上海及上海兆颢企业管理有限公司相关负责人作为地块受让方代表参加了约谈。”。
3月15日，江苏镇江6宗地块集中出让，融创又以5.79亿元竞得J2102地块，成交楼面地价12100元/平方米，溢价率61.3%。
业绩增幅放缓、成本增加、刚性负债整体规模未明显下降、疑似“明股实债”的表外债务操作和地产规模增速锐减等问题互相影响、互相牵制，又相互矛盾。或许“三道红线”的指标可以通过财务技巧成功压降，但融创所面临的结构性风险“红线”或尚未有实质性解决。
来源：今日财富 黄晓峰 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 融创 |
