融创服务（01516.HK）的上市首份财报，比预披露的时间晚了一天，赶在今日开盘前才发出。
放眼过去一片涨势，收入、利润、净利润、毛利率等都有不同程度的增长。其中，2020年收入46.23亿元，同比增长63.5%；净利润6.01亿元，同比增长122.6%。
“增长最快”融创服务曾在招股书中这样形容自己，作为去年11月登陆港交所的“新兵”，上市后的业绩表现似乎也在证明自己的速度。
不过，对比同时段披露财报的蓝光嘉宝、时代邻里，融创服务的增长却并不是“最快”，而且在飘红涨势之中，融创服务也是暗潮涌动。
比如曾经势头欲盖物管服务的“非业主增值服务”比重在下滑；毛利率微增2.1%，却依旧在均值水平之下；资产暴增5倍，而“应收款”就贡献了4个多亿。
非业主增值服务增长乏力
收入的增长，自然与细分业务的增长分不开。有意思的是，一年的时间，融创服务的三大业务排位就发生了大变动。
曾经占据收入半壁江山的“非业主增值服务”，已经缩减至不足四成，而物业管理服务则从40.6%上升至60%，成了收入中的“扛把子”。
2020年物管服务收入为27.73亿元，比去年增长了16.25亿元，相比之下，非业主增值服务可以说是“原地踏步”，一年时间，只增长了1个亿，约为16.73亿元，比重也从55.6%降至36.2%。
非业主增值服务收入比重的下降，主要源于其两大收入重头的减弱。财报显示，2020年作为主要收入来源的“案场服务”，收入虽增，但比重有所下滑，从59.1%下滑至58.5%；而第二大收入贡献力量的“咨询及其他非业主增值服务”，收入、比重双双下降，收入从4.90亿元下降至4.71亿元，近2000万的降额使得占比下滑了2.9%。
非业主增值服务，业内常称其为“关联房企向物企输送利益的暗道”。其主要依托关联开发商，从房屋咨询到代理销售、再到验房等，收入也多依赖关联的地产公司。
融创服务非业主增值服务比重的下降，一定程度上说明，来自融创的项目输送在减少。尽管已从55.6%降至36.2%，但其占比在物企中仍排在前列。
根据乐居财经在今年2月下旬的统计，融创服务以37.8%的非业主增值服务收入占比居首，高于正荣服务的35.6%。如果按此数据来看，“抽水”后的融创服务，来自关联地产公司的收入输送仍排在第一。
资产暴增5倍的推手
如果说非业主增值服务收入比重的下降，其中暗含着来自融创的项目输送在减少，那么透过物业管理服务的收入来源，则更能清晰地看到，来自母公司面积输送的下降。
与多数从地产分拆的物企相似，融创服务的管理面积主要来源于融创集团。不过，2020年来自母公司的面积占比下降明显，从九成以上减少至67.9%，第三方在管面积则从不足一成上升到32.1%。
2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，来自融创集团开发的物业为0.92亿平方米，独立第三方物业约0.43平方米。
“2021年和2022年会达到一个均衡水平，其中一半来自于第三方，一半来自于母公司。”融创服务管理层业绩会上提到。
融创服务有意减弱对母依赖，在上市之前，对开元物业管理的收购，推升独立第三方物业增长了130倍。而这个收购在增加规模的同时，也成了资产暴增5倍之多的重要推手。
2020年底，有上市募集资金的加持，融创服务总资产达到129.57亿元，相比与去年暴增4.7倍，其中非流动资产19.49亿元，流动资产110亿元。
在增长10倍之多的非流动资产中，无形资产的暴增贡献了大助力，其从2019年的0.63亿元，翻增近20倍为13.17亿元，而这便是收购开元物业股权所致。
财报中解释，无形资产增长主要归因于本年内完成对开元物业管理的股权收购，该等收购产生商誉约10.2亿元，产生客户关系约1.96亿元，及产生品牌约0.47亿元。
利润分配未划给少数股东
收购带来的规模扩充，给融创服务的收入带来了可观增长，但毛利率落后的问题依然未解。共2页 [1] [2] 下一页
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