在新形势下，孙宏斌跟投资者分享了两句话：一、全新逻辑下，融创拥有了突出的优势；二、全新逻辑下，是优秀企业的盛世年华。“地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’，好日子才开始，地产行业远不是大家想象的已无发展空间了。”孙宏斌说。
但这“盛世年华”属不属于融创，还有待观察。
受制于疫情、调控和经济环境等多方因素，2020年，房企的生存境况堪称“困难”。不过，整个地产行业的总体销售规模，依然站上了17万亿元。孙宏斌推测，2021年，地产行业的销售规模会突破18万亿元，突破20万亿元也只是时间问题。
孙宏斌认为，在如此巨大的市场空间里，行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大。接下来，地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、“地产+”等综合实力的比拼年代。
过去一年，融创中国旗下各版块中，物业板块“融创服务”在港上市；融创文旅未来将继续扩大轻资产输出拓展力度；融创文化将发展超级IP长链运营模式。
值得注意的是，作为中国最大的文旅产业持有者及运营商，融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块。疫情过后，去年下半年，客流和收入均快速复苏。2020年，融创文旅收入同比增长36%，管理利润同比增长311%。
融创文化集团已完成全产业链布局，在动画领域布局7大动画工作室；IP衍生和实景运营方面已开始输出头部内容，截至3月12日，融创文化参与的春节档电影《刺杀小说家》和《熊出没：狂野大陆》票房分别达到9.89亿元、5.75亿元。
业务布局背后，一个利好头部房企的明显趋势是，房企融资持续分化，龙头房企融资优势凸显。以碧桂园为例，1月6日，碧桂园发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%，7亿美元10年期优先票据利率为3.3%，在统计数据中处于最低水平。但1月15日，上坤地产发布公告称，将发行一笔1.85亿美元1年期优先票据，票面利率高达12.75%。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，融资收紧是所有房企的“必答题”，何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看，短时间的债务压缩是不现实的，但对于资本面较好的房企而言，机遇要大于挑战，这无异于是一个扩大市场份额的机会。此消彼长，未来的市场分化会进一步加剧。
需防范集中偿债风险
2020年中央坚持“房住不炒”总基调不变，房地产金融审慎管理正式开启。2021年，房地产企业把控好拿地节奏和力度，将对企业发展产生重要影响。
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大“灰犀牛”。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速，8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
今年政府工作报告再次强调“房住不炒”的定位，并且要稳地价、稳房价、稳预期。坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招。
目前来看，针对房地产行业的“全方位监管“对策已经形成。在房住不炒的政策导向下，2021年内各地房地产调控政策次数已达97次。值得注意的是，近日天津、青岛、郑州等多地已发布土地供应政策，预计后续将在22个重点的一二线城市，全面推行“住宅用地供应两集中”政策。
孙宏斌称，集中供地政策的施行，对整个行业来说，是个好事。
“这个政策能让大家有预期，知道今年供多少地，对一些在核心城市发展的企业是有好处的。”孙宏斌表示，短期内，该政策不会造成土地供应量下降。现在热点城市供地不够，房企的竞争依然会比较激烈。等到今年下半年或明年，政策对土地的影响可能会比较大。
西南证券房地产行业分析师沈猛认为，土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中度管理的两项融资政策，共同构成了房地产供给侧改革的闭环，改变行业过去恶性加杠杆、无序拍地的不良竞争格局，行业转向更加有序的良性竞争。此外，集中供应下，地价上涨有望得到控制，行业利润率有望迎来拐点。
“融创拿地主要是三个来源：公开市场、收并购和产业项目。公开市场上，我们的优势比较大，现在由58个城市的分公司在负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会。”孙宏斌称，在收并购方面，他看到这几年行业里的公司正在快速分化，“我相信今年下半年还会有能买的公司。”
在重点城市的土储布局方面，财报显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿元，其中超过78%位于一二线城市。
不过，需要防范的是，房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约风险。
贝壳研究院数据显示，2018-2019年这两年，房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力继续攀升。
来源：中国企业家 记者 李艳艳
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