“‘三道红线’（政策出台）以后，（你们）就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢。”
3月12日，在融创中国2020年度业绩会上，面对一众投资者，融创中国董事会主席孙宏斌这样表示。对于投资者提出的“楼市调控”问题，孙宏斌态度乐观，“我是支持调控的。”
他还拿汽车行业做类比，“现在全球汽车市场规模达2万亿美元，但这几年没怎么增长，也做不出增量。如果地产行业不调控，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性。不调控，这个行业没办法干了。”
当日早间，融创中国（01918.HK）披露了2020年全年业绩报告。财报显示，2020年融创中国负债降幅明显。其中，净负债率与非受限制现金短债比水平，已达到“三道红线”的政策要求标准。目前仅剩资产负债率这一项，还未降至红线以下。
2019年下半年，一场以“降杠杆、优化资本结构”为目标的变革在融创组织内部全面展开。2020年3月，孙宏斌对投资者强调，融创2020年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
“两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加，销售增加那么多，负债率肯定降下来了。”孙宏斌对投资者说，要正确理解调控，“调控让这个行业安全了。”
根据最新财报，截至2020年底，融创在手现金达1326亿元。
融创某区域负责融资的高管对《中国企业家》坦言，过去一年多时间内，融创通过主动“下沉”，大幅降低了负债，也减缓了扩张节奏。2020年中“三道红线”政策出台，给全行业敲响了警钟，也加快了融创去杠杆的步伐。“现在公司千亿现金在手，很有底气。但今年的发展节奏还需再平衡。”
刚刚过去的2020年，房地产市场可谓遭遇“重创”，这一年，融创卖了5753亿元，未完成此前设定的6000亿元销售目标。不过，与2019年比，依然有3.4%的增长。据克而瑞统计，2020年，全国商品房销售总额是17.36万亿元。融创位居行业规模第四，排在前面的是碧桂园、中国恒大和万科。
开局不利，
最后一个指标能否顺利达标？
曾经“三道红线”全部踩线，融创如何应对，外界尤其投资者非常关注。
“三道红线”是指，监管部门将对房企按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
2020年融创中期报告的投资人会议上，融创行政总裁汪孟德表示，"年底时要将净负债率降至120%，进而在2021年降至100%以下，三年内达到监管层的要求。”
此次业绩会上，融创中国首席财务官高曦解释称，融创在政策出台前也是按照这个方向去做的，有了这个政策，就有了更明确的时间表。融创加大了销售，快速调整了资本结构，降低了杠杆率。
汪孟德表示，2020年公司的三个指标得到大幅度优化，其中有两个指标已经达标。到2023年，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。
财报显示，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内降至“黄档”。
值得注意的是，3月5日，融创中国披露最新销售情况：截至2021年2月底，融创累计实现合同销售金额约684.2亿元，同比增长122%。与销售并进的，是融创在土地上的投资金额。据统计，今年2月，融创在公开市场拿地的成交额将近180亿元，远高于去年同期。
而根据碧桂园、万科、恒大三家披露的2021年前两个月的业绩：碧桂园权益销售额达868.7亿元，而在第三方机构统计的TOP100榜单中，碧桂园全口径销售额达1218亿元；万科实现销售达1166.3亿元，恒大则为883.5亿元。三家企业分别领先融创533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。
在这样的开局下，2021年融创的财务指标能持续向好吗？
“我们必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构、包括负债指标的持续优化，这是一个非常明确的事。”汪孟德说，“公司（发展）到这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体的综合竞争力。”
融创中国2020年财报显示，公司实现收入2305.9亿元，同比增长36.2%；毛利约为484亿元，同比增长16.9%；毛利率约21%，较2019年的24.5%有所下降；股东所占利润为356.4亿元，同比增长36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长11.8%。
土地储备方面，财报显示，2020年融创中国新增土储约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创中国的土储约2.58亿平方米，其中权益土储面积约1.61亿平方米，土储货值预计3.1万亿元。
孙宏斌曾将文化和文旅定义为融创的“诗和远方”，不过，从目前来看，集团大多数收入来自销售住宅及商业物业业务，只有小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。
“盛世年华”属不属于融创？
在地产行业监管的新形势下，孙宏斌感觉地产商的发展逻辑已经完全变了，要按照全新的逻辑来制定公司的发展战略。至于新逻辑是什么，孙宏斌没有细说。但一个新的共识是，通过加杠杆实现快速增长和超越同行的时代过去了。
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