近几年常有声音说，房企大规模增长的时代已过去，但在更多资源都向规模房企倾斜的时代，房企们仍没有放松对于销售规模的追求。
不过在2020年这个特殊的年份，大悦城控股追逐规模目标过程中，有了更多的思考和调整。
2019年3月重组完成后，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，公司管理层也定下了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标，当年的销售不负期望，全口径签约金额710.82亿元，权益金额618.54亿元，同比增幅27%。
但2020年的疫情“黑天鹅”，让很多企业中期业绩并不好看。大悦城控股董事长周政也在中报会上表达了自己的思考：“疫情给我们敲了警钟，公司经营业绩下滑，带给公司今后的思考是，业务结算上的增长连续性出现问题，未来大悦城将会强化规划，预算规划将由一年增加到3年甚至5年，从而保持业绩稳定增长。”
大悦城控股的思考也不单局限在房地产开发业务，随着疫情缓解，下半年通过开源节流的方式继续回追商业。对重度运营能力和经营回报能力的重视，也达到了新的高度。
为此，大悦城在2020年11月发布了商业板块全新重度运营战略，以“经营客群”为中心，将“人-货-场”关系升级到“社群-内容-场景”的重度运营模式，并表示：“大悦城这一全新的重度运营模式，也将为行业带来全新的思考与启迪。”
何时破千亿？
重组完成之后，外界第一时间都在关注大悦城控股的规模增长问题，所以在2019年初定下了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。
2019年销售表现不俗，全口径签约金额710.82亿元，权益金额618.54亿元，同比增幅27%。同时，期内该公司实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%；毛利139亿元，同比增长36%，毛利率41%；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%。
2020年3月31日的业绩会上，被问及千亿目标，周政明确表示：“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”
据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，大悦城控股2020年实现销售金额约822.4亿元，比2019年增长15.7%。若要突破千亿销售，2021年增幅还需要达约22%。
事实上，实现规模增长的惯常做法，无非都是加大融资-积极扩储-加快开发建设。所以2020年上半年，大悦城控股的融资与拿地动作也尤为积极，开发周期进一步加快。
中期报告显示，截至2020年6月30日，大悦城共获取项目11个，主要集中在成都、武汉、西安等中西部区域，累计新增计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%，新增货值约353亿元，同比增幅139%，平均楼面地价为3718元/平方米，同比下降24%。
来源：公司公告，观点指数整理
彼时管理层透露，新增项目全部为销售型项目，获取土地平均溢价率7.5%，溢价率是大悦城控股五年来的新低。
融资方面，于2020年上半年，大悦城融资余额为796.49亿元，包括银行贷款537.88亿元、中期票据48.94亿元、公司债券65.80亿元、非银行类贷款（财务公司）35.80亿元、信托融资70.30亿元、保债与ABS共37.77亿元，平均融资成本为5.14%。
相比2019年末，大悦城半年新增融资额约105.34亿元。
来源：公司公告，观点指数整理
与此同时，截至2020年6月30日，尚未结清的担保金额为142.73亿元，较上一年末增加约11.52亿元。
除了常规融资手段之外，大悦城还通过引入战投的方式不断加快脚步。据悉，2020年初，大悦城控股成功引入太平人寿保险有限公司参与混改，同时工银瑞信投资管理有限公司也有参与其中。
具体为，大悦城控股以6.73元/股的价格向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象，非公开发行股份360,443,001股，募集配套资金24.26亿元。定增完成后，中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。
开发建设方面，大悦城中报指出：“公司深化大运营管控，持续提升开发效率”。
数据显示，2020年上半年，大悦城开工、开盘周期均创最快纪录，拿地到开盘为10.6个月，较2019年底缩短1.3个月，较推行大运营前缩短6.9个月。
“敲响警钟”之后
一般意义上，规模加速会带来负债急升、现金流减少等“通病”，且2020年在新冠疫情影响下，受到的冲击也不容忽视，资金把控更为重要。
据2020年中期报告披露，大悦城控股负债总计1549亿元，资产负债率为78.53%，较2019年末的76.93%增加1.6个百分点。
同时，一年内到期非流动性负债为145.7亿元，带息负债约796亿元，现金及现金等价物余额351.2亿元，归属于上市公司股东的净资产则仅为189.47亿元，净负债率远超100%。
来源：公司公告，观点指数整理
盈利方面，大悦城控股2020年中期营业收入为121.87亿元，同比减少33.31%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约5.67亿元，同比大减61.3%。
面对较高的负债与下跌的营收，大悦城控股需要思考应对的办法。
董事长周政在中报会上坦言：“疫情给我们敲了警钟，经营业绩下滑，带给公司今后的思考是，业务结算上的增长连续性出现问题，未来大悦城将会强化规划，预算规划将由一年增加到3年甚至5年，从而保持业绩稳定增长。”
新的预算规划，在拿地方面的变化尤为明显。
据公告披露，2020年下半年，大悦城仅新增7个项目，新增项目计容建筑面积合计183.76万平方米。据此，2020年共新增项目18个，累计新增项目计容建筑面积合计456.76万平方米，同比减少8.63%。
从上半年新增计容建面同比增长165%到全年减少8.63%，大悦城调整力度不小。
随着下半年各项工作慢慢恢复正轨，大悦城的规划调整似乎也显出效果。据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，大悦城控股2020年共实现销售金额822.4亿元，比2019年710.82亿元增长15.7%。
最新财报则公布，2020年前三季度，大悦城控股实现营业收入178.04亿元，同比减少20.30%（上半年营收同比减少约33%）；实现净利润7.6亿元，同比减少67.65%；扣非净利润为7.39亿元，同比减少49.32%（上半年同比减少61.3%）。
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