编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网2020年最后一天，中海集团董事长、总经理颜建国发表了题为《致敬不确定世界中确定的力量》的新年致辞，肯定了中海在过去一年的工作，各项经营指标实现逆市“较快发展”，并创下历史新高。
从最核心的房地产开发销售业务看，2020年全年中海系列公司累计合约物业销售金额为人民币3607.23亿元，同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”达到4000亿港元（折合约3335亿元）的规模指引计，已经超额完成目标。
投资层面，自2017年起中海拿地支出骤然增加，2020年新增权益投资预算更是高达1400亿元，较2019年实际权益投资额增加23.5%；截至12月累计使用1318.4亿元，实际并未达到上限。
即便如此，中海2020年累计新增拿地64宗，新增楼面面积1348.7万平方米，实际权益面积1327.9万平方米，依然是头部房企中拿地最积极的企业之一。尤其在四季度，中海在昆明、香港、珠海、广州、深圳等城市频频落子，多为高价地块。
大举拿地背后，是中海希冀规模及利润总额能够稳定增长。尤其面对着存量时代的到来，管理层仍提出在规模上“尽快进入行业前五”的新目标，这反过来对土储规模及质量提出了高要求。
根据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，中海排在第六，但较第五名保利发展相差了大约1359亿元。
但拿地方式及开工面积方面，中海不可避免被投资者认为偏保守，如何在变化的市场中保持质效平衡，并寻求未来可持续发展路径，该公司同样要给出答案。
颜建国在新年致辞中提及，新的一年仍将面对种种不确定，而确定的力量来自“持续奋斗”。
四年改造
颜建国是2016年底回归中海，正值“十三五”的起步之年。某种程度上，中海在“十三五”规划期间所取得的发展，几乎就是这位新掌门人递交的成绩单。
这期间中海对销售规模的重视程度愈来愈高，呼应了颜建国曾经在业绩会上所说的：在传承的基础上，中海很多东西“必须要改变”。
早在2017年年报中，中国海外发展便提及一系列主要管理措施的调整，包括修订2017-2020年战略规划，确定了聚焦住宅开发主业，加快发展，至2020年实现销售规模超过4000亿港元的目标。
同时组织架构优化，调整战略管控部为运营管理部，负责项目开发运营全流程管控；实施项目制管理，实施全景计划、供销存等数字化管理系统；加强成本管控，进一步优化建安费用，控制行销费用、行政费用；确定了以教育、养老、物流等为重点的创新业务等。
追求销售规模最直观的变化体现在投资层面，据观点地产新媒体不完全统计，2017-2020年，中海累计新增获取了256宗土地，对应总建筑面积5999.7万平方米；土地权益地价约为4316.53亿元，相当于每年的拿地平均支出约1079亿元，这在行业内属于前列的水平。
其中，2017年中海累计新增拿地76宗，耗资951.16亿元，新增楼面面积1741万平方米，超过此前两年公开拿地总和；2018-2019年分别新增拿地63宗、53宗，权益地价分别达1084.4亿港元、1133.6亿元。
2020年3月的年度业绩会上，中海披露年内权益拿地预算为1400亿元，同比增长23%。颜建国对此表示，一二线城市的安全边际更高，抗风险能力会更强，中海会坚持此前的拿地策略。
这也与中海在“十三五”规划期间的战略相符，该公司曾表示要继续在一二线城市“积极吸纳土地”，持续实现“有质量的业绩增长”。
数据来源：企业公告，观点指数整理
具体到月度投资上，受新冠肺炎疫情影响，中海的拿地节奏出现较大变化，上下半年新增土地宗数分别为21宗、43宗，权益总价分别为523亿元、795.4亿元，其中1-4月份仅在上海、北京、长沙、沈阳获取7宗地。
进入二三季度，受国内流动性提高，利息下降等利好驱动，房地产出现过热的征兆，土地溢价率也开始走高。这也是中海新增投资最多的时期，6月该公司单月权益投资额182.8亿元，创年内新高，其中包括144.2亿元竞得武汉归元片二期2宗地块；至8月21日累计新增权益投资已达781亿元，占全年预算的56%。
值得注意的是，8月底“三条红线”的出台释放了融资明确收紧的信号，房企拿地有所收缩，土地市场热度出现一定下降。不过，融资限制对“绿档”的中海似乎未造成实质影响，该公司甚至在部分热点城市有高溢价拿地的动作。
据观点地产新媒体了解，中海9月25日以28.56亿元拿下东莞石碣镇项目，可售楼面价25854元/平方米，刷新松山湖地价纪录；10月23日以44.34亿元夺得广州海珠区项目，楼面价38609元/平方米刷新南洲板块纪录；11月25日，珠海十字门CBD地块入市，同样被中海以104.76亿元竞得，总价创土拍新高。
截止到12月底，中海累计已在27个一二线及周边热点城市获取64宗地，对应总建筑面积1348.7万平方米，应占建面1327.9万平方米，应付土地出让金1318.4亿元；按1400亿元投资目标计，仅完成94%。
其中，一线城市累计获得12个项目，对应权益投资额406.22亿元，土地权益比例也从2017年的52.67%升至91%，独立开发的势头已彰显无疑。
这与2020年一线城市土地供应量增加不无关系，包括中海、招商蛇口（11.780，0.00，0.00%）、华润置地等房企均加大投资占比，中海则是投资额最高的企业之一。
在大本营深圳，中海也罕见地取得突破，共计补充2宗土地，包括11月力退14家房企，以最高限价30.85亿元竞得的龙华民治宅地。
此外，中海也首次进入多个城市的新区域，包括惠州仲恺、哈尔滨香坊、沈阳苏家屯、沈阳大东、济南槐荫和天桥等，业务触角进一步扩大。
前五目标
土地作为房企的“面粉”，最终均是为了制作并出售“面包”服务。
按照中海的规划，买地底线是新增货值要超过当期销售额，并通过三年滚动开发，实现规模增长。
由于中海未披露每年新增货值，仅以面积粗略对比，中海系列公司（含中海宏洋）于2017-2019年及2020年上半年期间，除了2019年，已售面积与新增土储的比值均小于1。
数据来源：企业年报，观点指数整理
开工方面，中海的开工量亦逐渐加大，项目发展进度主要是为了增加次年的可售及可结利规模。
2017-2019年，该公司（不含中海宏洋）新开工面积同比增幅分别为183.2%、21.5%、-9%；2020年上半年新开工821万平方米，对应货值同比增长约30%，全年计划新开工2400万平方米。
数据来源：企业年报，观点指数整理
在可售货值保障下，中海过去几年销售额实现快速增长。2017-2019年间，中海系列公司（含中海宏洋）分别实现合约销售额2321亿港元、3012亿港元、3771.7亿港元，同比增幅10.21%、29.77%、25.22%，复合增速27.5%。
2020年中期业绩会上，中海管理层对过往的增长表示肯定，并强调2018年及2019年公司的销售增速在前十房企中属于“数一数二”水平。管理层进而表示，未来公司基本上会延续该增速，“在存量时代我们希望销售规模尽快进入前五”。
根据观点指数发布的全口径销售榜单，2018年、2019年中海销售排名均为第七名。2020年改用人民币口径，全年累计销售3607.23亿元，同比增加12.5%，在榜单上排行第六名；但与第五名保利相比，中海仍相差大约1359亿元，要进入前五有较大难度。
其中，华东地区成为中海增长最迅猛的区域，销售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%，2020年该公司在上海的流量销售也位居全市前二。
需要指出的是，华东地区一直是中海内地土地储备占比最低区域。以2019年及2020年上半年为例，华东土储分别为579万平方米、558.4万平方米，其余地区土储均在千万平以上。2020年3月的上海“围标事件”，某种程度上也反映了其急于扩张的心理。
积极的拿地投资策略下，截至2020年上半年，中海系列公司（含中海宏洋）总土地储备9006万平方米，较年初增加83万平方米，对应货值达到1.3万亿元；按2020年全年销售金额计，可满足未来三到四年发展。
数据来源：企业年报，观点指数整理
从土储结构看，一二线依然是中海重点布局的区域，2020年上半年占比约70.8%，但较颜建国上任首年已下降6.3个点。这主要由于三四线城市投资比例逐年扩大，由2017年的23%提高至29.2%。
由于集团体系下的分工需要，相对低能级的城市主要由中海宏洋负责。过去四年间，中海宏洋销售额从370.68亿港元增长至人民币647.09亿元，2020年为中海系列公司贡献了18%的销售额。考虑到中海宏洋土储占比达三成，未来这一平台的贡献或有望继续提高。
而中海过往给外界的印象是集中于公开市场拿地，一二线土地竞争激烈容易拉高成本，这也形成了一定的挑战。
一般来说，业界公认的成本标准是楼面地价不超过当期房价1/3。而在实际操作层面，受地价走高影响，包括万科、中海在内的房企，拿地成本多占销售均价40%以上。
2020年上半年，中海新增土储楼面地价8089.87元/平方米，较2019年降6.6个点，但仍占销售均价的43%。
数据来源：观点指数整理（新增土储成本包含中海宏洋，单位按当前利率折算为人民币）
与万科等房企不同的是，中海在拿地过程中使用的合作杠杆比例极低，近几年来总土地储备权益比例基本维持在81%-82%左右。
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