这意味着，中海尽管可以保持品牌及管理的统一性，经营具有较高可控性，但投入的资金量较大，承担的风险同样很高。
数据来源：企业年报，观点指数整理
中国海外发展的境内主要平台中海企业发展集团有限公司（简称中海企业发展），在2021年1月的一份报告中也提及，公司房地产开发及销售业务经营模式，主要为自主开发及少量联合经营。联合经营的合作方主要包括拥有多年开发经验大中型房企，或者项目所在当地城投公司。
从存货转换周期看，中海过去几年周转速度总体仍较低，至2020年上半年存货转换周期达到1241天。
有分析指，或许与中海有货值属于现房销售有关，这种策略对周转速度有一定影响。
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保守与平衡
近年来，主流房企更多寻求通过非公开或协议方式获取土地资源，诸如城市更新、TOD、产业地产及产城综合开发等，这方面中海较少披露。
2020年3月业绩会上，中国海外发展新总裁张智超回应投资者提问时也解释，2019年公司成立了投资拓展及产业合作部，采取多种渠道进行土地获取。
他进而提及，2019年公司权益地价里，非公开市场获取部分大约仅占15%，有些非公开项目可能在运营效率、年化收益甚至回报率方面“并不一定很理想”。
至8月中期业绩会，中海管理层的口风才稍稍放松，表示截止8月完成全年权益投资额的55%，其中35%地块数量来自非公市场，按金额分则有45%。
据观点地产新媒体不完全统计，2020年中海尝试通过多渠道获取大型项目，其中包括投资590亿元开发建设上海黄浦区城市更新项目，通过产业及商业打造武汉汉阳区137.6万平方米城市综合体；以及在长沙打造54.9万平方米的梅溪湖项目，在太原落地99.5万平方米综改区项目等。
非公市场投资比重增加，或许也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而项目进入开发销售阶段后，中海成本控制优势才真正发挥出来。
据了解，中海开发的项目产品配置“合理准确”，每个项目均有策划管理委员会严格审议成本控制水平，并进行动态监督管控，确保成本控制在合理水平。
而且早在2017年，中海便提及强化成本领先优势的措施包括加强施工工艺、产品设计标准化，扩大集中采购物料的品类与采购规模；加强行销费用、管理费用、财务费用等各项支出的管控，提升费效比等。
数据也显示，中国海外发展过去几年分销费用与行政费用占收入比重呈现初步降低趋势，从2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%，保持行业最低水平之一；融资成本为4.01%，同样保持在行业最低区间。
在中海的发展理念中，财务管理需要有强健的财务状况，适度借贷，但主要资金来源应来自销售。一方面，通过销售资金回流，保障银行和其它借贷的还款和土地费用、建安费用、税费、分销、行政和财务费用。
2020上半年，中海系列公司（含中海宏洋）合约销售1720.1亿元，销售回款增8.5%至1445.3亿元，回款率84.0%；其中中国海外发展销售回款927.9亿元，当期资本支出（土地费用、建安开支）为746.5亿元，税费及“三费”则共计240.9亿元。
另一方面，要保持规模和利润增长，除了加快项目开发和销售以加速资金流转，也需要继续透过每年新增净融资以支持业务的持续发展。
2020年上半年，中国海外发展债务资金流入319.1亿元，归还到期债务164.5亿元。
在现金流管理下，尽管中海积极拿地，但仍保留了较为充裕的现金为来年投资做准备。2020年上半年，中国海外发展在手现金1113.8亿元，较2019年底增加159.3亿元；同时净借贷比率32.95%，较2019年底下降0.73个点。
同时，按照“三条红线”标准，截至2020年上半年中海剔除预收账款后的资产负债率为57.8%，净负债比率32.95%，现金短债比约为3倍。
“利润王”下半场
早在2018年，颜建国领导的中海地产便订立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的企业愿景。具体内涵则是，在加速发展“住宅开发产业群”主业的同时，以“城市运营产业群”、“创意设计及现代服务产业群”为升级战略方向。
这种逻辑和万科等房企类似，均旨在巩固提升住宅开发主业，并在此基础上寻求业务增长点。
由于土地竞争及住宅限价等多重限制，房地产销售已逐渐面临天花顶，中海同样意识到过往净利润增幅20%的情况难以持续，转而强调净利润总额持续增长，维持“利润王”地位。
2020年中期业绩会上，中国海外发展管理层对投资者表示，“十四五”战略规划里，公司核心目标仍是利润总额持续增长，对于规模则“没有指引”。
但管理层亦表示，存量市场里要做到利润总额持续增长，规模必须得有“比较大的提高”。因此并不难理解中海对于拿地的进取行为，实际上也是由净利润目标反推销售规模，进而反推投资规模的必然结果。
数据显示，2020年上半年，中国海外发展实现股东应占溢利205.27亿元，净利率23.2%，继续维持行业领先水平。颜建国回归四年多时间，中国海外发展净利率一直在23%以上。
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在住宅产业群以外，中海对于其它两大战略产业群同样有所布局。城市运营产业群主要涉及写字楼、购物中心、星级酒店、城市更新、地铁上盖、物流产业、旅游度假产业等，其中占比较大的仍是商业地产。
颜建国曾对外公布中海商业地产的目标：至2020年商业物业总收入突破50亿港元，2023年实现年收入100亿港元。
2019年，中国海外发展商业物业收入为人民币41.6亿元，2020年上半年则为20.3亿元，同比增长1.1%；截至上半年，在手运营项目73个，开发建设项目76个。
中国海外发展管理层在2020年中期也表态，不动产转型是公司“坚定不移的目标”，一方面快速推进经营规模，另一方面则通过部分项目退出置换其它项目，实现优化资产配置，如出售成都中海国际中心H座写字楼，并收购佛山怡丰城。
商业地产以外，中海对于其它业务诸如长租、养老、物流、教育等，多处于培育阶段。
颜建国曾表态加大长租公寓方面投资，保证未来每年3000-5000间公寓增长；管理层亦提及，商业未来的投入按每年8%计并做趋势性调整，保证有10%投入到长租、酒店等其它业务。
按中海此前披露，长租公寓已布局10座城市，但并未提及总房源数量。
资料也显示，中海在天津滨海新区运营管理50多万平方米的中海物流科技园，2020年9月还联合中城新产业（128.320，0.00，0.00%）探索总部基地、产业园区、物流园区、科技小镇等业务领域的合作。此外，还新设立供应链管理公司，以及科技公司等。
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中海物业作为创意设计及现代服务产业群的其中一部分，同样存在发展缓慢的情况。
2015-2019年，中海物业管理面积复合增长率约16%，外拓面积占比较小。2020年上半年管理面积为1.575亿平方米，同比增10.2%，期内盈利升12%，低于投行预期。
从业绩贡献看，中国海外发展2020年中期录得其它业务收入3.6亿元，同比减少0.2亿元，占同期总营收的0.4%；其中有1.1亿元来自酒店和其它商业物业。
无论如何，拥抱变化寻找新增长点，已成为中海未来必经之路。各业务之间的联动，也成为发展计划的一部分。
2020年10月投标深圳南山智慧城市建设和运营总部项目的方案显示，中国海外发展子公司中海企业发展，连同一二级子公司共7家公司2019年在深圳形成营收22.61亿元，形成深圳市地方财力2.35亿元，承诺2020-2024年在深圳营收450亿元，形成地方财力15亿元。
对此，中海企业发展阐述的五年可行性是，一是打造供应链集采平台，实现营业收入220亿元，贡献地方财力约3.63亿元；二是构建智慧城市建设和运营全链条金融服务生态圈，金融服务实现营收134亿元，贡献地方财力8.1亿元；三是赋能智慧城市建设，实现营收13亿元，贡献地方财力约3800万元。
该公司还提及，旗下三大新型实体产业加上现有房地产开发相关的83亿元营收和3亿元地方财力，预计未来可实现上述承诺目标。
来源：观点地产网
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