2016年10月1日，上海市嘉定区阿克苏路1077号，劈里啪啦一阵鞭炮声过后，一座全新的宝龙广场在近乎一片荒芜中盛大开业。
时隔4年有余，宝龙商业借力香港资本市场，规模急剧扩张，野心也随之展露。
“叠加所有资源，成为长三角的绝对寡头。”2020年中期业绩会上，宝龙商业董事长许华芳大发宏愿：未来5年，宝龙商业要保持在行业前5的地位，在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持的购物中心要超过100个。
然而，宏愿背后，这座嘉定宝龙广场却比之4年前并无多大改变。
高不成，低不就
在一个雨后新晴的上午11时左右，观察者网来到嘉定宝龙广场发现，原本正是各大商场人流量最大的时候，这里的绝大多数店铺却是门可罗雀。连最受小朋友欢迎的游乐设施也都无人问津，不少设备直接落锁摆在一旁。
偶有身着蓝衣或黄衣的外卖员从奶茶、餐饮店中走出，表明这里的店铺仍在正常营业。
整个广场最外围的店铺过半都在招租状态，已开业的店铺也大都仅有一人留守，无精打采地托着下巴等待。
“一个月前这里做过一次活动，人还挺多，活动一过又没人了，其他商场里排队就餐的情况从来没听说过，通常情况下外卖员比逛街的人还多。”老郑就住在宝龙广场对面的小区里，几乎每天都会带着自己三岁的孙子在附近转悠，他表示，“这里的游乐设施人气太少了，还经常开不了几天就关门了，所以犹豫至今都没有‘办卡’。”
走过外围店铺，进入商场中心区域，观察者网发现半数以上店铺都打出了“新店开业”等字样，一家贴满了“全场1折起，卖完关店”的服装店老板表示，自己店铺才开了1个月，甩卖也进行了好几天，仍然收效甚微。
中午时分，在地下美食广场，终于看到了一点人气，部分餐饮店开始忙碌起来。一名一同等餐的年轻人直言：“就在附近上班，来这里吃饭是因为不用排队，而且都是新店，环境好。”
一位在这里工作半年左右的安保人员表示，可能收到疫情影响，这里客流量一直很少，“周末的时候稍微好一点，但跟我之前工作的几家商场没法比”。
他还指出，宝龙广场配套的写字楼租户也为商场贡献了不少客流量，但公寓部分的表现却十分堪忧，“本来入住率也不高，还经常看到退租离开的”。
对此，项目招商负责人汪女士向观察者网表示：“目前写字楼已经租满了，商场现在人气也挺旺的，有时吃饭还需要排队。至于空置店铺，大部分也已经完成招商工作，预计春节后3月份或5月份就会陆续开业。”
不过，不少人对此表示怀疑。“毕竟开业已经4年多了，还是这个样子。”老郑说。
有业内人士向观察者网指出，嘉定宝龙广场只是其商业项目的一个缩影，核心问题在于其定位十分尴尬，既不如吾悦广场、百联商场下沉的彻底，配置上又不如龙湖天街、华润万家高端，有点“高不成、低不就”的意思，特别落址在上海等一线城市的偏远郊区，在当地商圈完全成熟之前都难有成效。
此外，附近商业过剩也是嘉定宝龙广场出租率低、人流量小的一大因素。
上述业内人士表示，2016年前后，入驻嘉定的商业项目越来越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地块，已开业的就有保利风情街、嘉定大融城、万达广场等多个项目。相较之下，宝龙广场选址过于偏僻，居民入住率或整体消费水平还不够，周边各式沿街小店已经足够满足消费需求。
曾套牢300多业主3年
除选址、定位等客观因素之外，亦有知情人士告诉观察者网，这个项目2016年开业后，一直因为涉嫌违建而无法办理产证，此前承诺给业主的收益也大幅缩水，长时间处于维权状态，导致企业信誉非常低，很多人都不愿意再相信他们，所以招商才这么困难。
据观察者网了解，嘉定宝龙广场商铺自2016年下半年开始陆续交付使用，但产证迟迟无法拿到。
彼时嘉定区住房保障和房屋管理局回复业主称：“因宝龙广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至范围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处置（转让、抵押、租赁等）。 综上所述，目前我局暂缓受理大产证登记，并已告知开发商在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。”
值得一提的是，宝龙似乎对此早有预料，在《商品房预售合同》补充条款中明确将办理大产证的“合理期限”规定为“房屋交付使用后360天内”，远远超出《城市房地产开发经营管理条例》规定的“自商品房交付使用之日起90日内”。
也就是说，宝龙暗自将这部分风险转嫁给了购买商铺的业主。
面对越来越多的业主维权，2018年11月，宝龙对业主给出书面承诺：最迟于2018年8月7日前协助业主办理小产证，如期限届满后超过一年仍未取得小产证，各位业主方有权利解除合同。
然而，据媒体报道称，直至2020年1月，业主依旧没拿到小产证，宝龙也不曾兑现退房承诺，被“套牢”业主多大300余户。
此外，有业主告诉观察者网，除了产证“难产”外，大多业主购房时，还在开发商销售人员诱导下签订一份《委托管理协议》，委托上海华瞻商业经营管理有限公司（以下简称“华瞻公司”）为商铺的物业管理方，负责对方招商、招租。并许诺，前三年分别按收益4%、5%、6%来折抵房价，相当于给商铺打了八五折；之后五年，每年按实际房款8%获益。
不想时至2019年末，却被告知委托到期，如果选择继续委托，收益率要从8%降到5%。
为此，业主们不忿开发商的各种“套路”，维权无果后纷纷选择诉诸于法律。
启信宝信息显示，该项目开发公司上海宝龙康骏房地产开发有限公司（下称“宝龙康骏”）系宝龙集团控股子公司，持股比例约92.65%，成立于2013年7约30日，注册资本1.96亿元。
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