截至2020年上半年，因结算的海南区域项目同比增多，雅居乐整体毛利率回升至34.4%。但有管理层也表示，未来雅居乐毛利水平会维持在30%左右。
同时，在2020年环境下，分拆多元业务对于雅居乐而言，或许意味着更重要的使命——降负债，筹资金。
基于上述提到的高强度土地扩张，以及多元业务投资与收入预期之间的不平衡，这几年雅居乐的现金与负债压力随之上升。
2016年，雅居乐净负债率为49.1%，自2017年起一路攀升，至2019年底上涨至82.8%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
雅居乐前首席财务官张森曾指出：“2020年开始负债率会下降。当其它多元化业务更大的时候，负债率就会降下来。”
从数据可看到，在上述多方面因素作用下，2020年上半年，雅居乐净负债率降至73.3%。
这也映射了雅居乐分拆多元化业务背后的发展逻辑——一方面减少现金投入，改善负债；另一方面拆分业务独立融资，加速业务拓展，提高利润空间。
“成熟一个，分拆一个。”这是雅居乐目前对于多元业务的开放态度。
雅城之后，雅居乐可能分拆上市的板块有两个，一个是环保业务，另一个是2020年大力推进的代建业务。
2020年7月，雅居乐房管集团宣布，进军轻资产开发两年间累计签约29个代建项目，货值突破千亿达1036亿元。
据悉，雅居乐目前代建业务模式为按照销售金额收费，品牌费为5-8%甚至更高。副总裁王海洋也于2020年中报会上表示，因为属于轻资产，代建利润率普遍比较高，净利润率一般情况下在50%以上。
永续的债
不管是减投资还是控成本，一定程度上都是策略性应对问题，若想根本性地提升现金、负债情况，关键还在于提升销售及回款。
回看2020年，雅居乐于年初遭遇疫情当头一棒，2月份单月销售同比腰斩，累计销售跌幅达到40%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
此后随着市场复苏，雅居乐单月销售录得上百亿，累计销售也实现回正。到11月的时候，录得合约销售金额1158.2亿元，同比增长6.05%。
6%的增速明显在千亿房企阵营里有些落后，于是也可窥见，在最后一个月，雅居乐冲击销售，单月实现合约销售总金额223.7亿元，同比增长高达166.78%；这也使得全年合约销售达1381.9亿元，同比增长17.14%，目标完成率115%。
虽成功达标，但若将观察纬度拉长——自逼近千亿后，雅居乐近两年销售步伐略略显谨慎与乏力。
如2018-2019年，雅居乐不到15%的增速相比同行略显逊色。观点指数发布的2019年房地产销售TOP100榜单显示，TOP21-30阵营房企平均同比增长率为25.11%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
其中原因不难猜出，“成也萧何，败也萧何”，多年来这家房地产公司的成败兴衰一直与海南市场密切相关。
尤其在千亿前关键的2017年，清水湾销售近170亿元，占雅居乐全年销售超20%。
此后，因2018年海南实施全域限购、2019年再提严控房地产，雅居乐不管在销售、毛利方面都受到影响。2019年业绩会上，面对毛利率下降问题时，陈卓林直指，主要原因在于海南岛高毛利项目收入少了，贡献小了，拉低了整个毛利率水平。
值得一提的是，随着2020年海南省自贸港及免税新政出台，于11月雅居乐时隔两年再次落子海南摘得两幅土地。
海南房地产后市是否复苏尚未得知，但在雅居乐身上，过去两年海南调控的连锁反应还在持续着——从销售、毛利到现金、负债等。
2020年4月，穆迪、标普先后将雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。其中穆迪指出，雅居乐为业务扩张而增加债务，导致信用指标趋弱；标普则表示，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。
据悉，雅居乐也在投资者会议上透露，下调评级主要是源于2019年海南收入较低，各项指标都不乐观。
国际评级机构信用评级高低，可以说直接影响企业的海外融资，如境外发债的难易以及发债利率高低——这对于依赖融资杠杆来撬动发展的房企来说至关重要。
不过，以2020年上半年的数据观察，雅居乐借贷成本较2019年下降0.32个百分点至6.78%。有业内人士表示，融资成本走低或许有赖于上半年融资环境回暖，房企融资成本有所下降。但总体来看，评级下调对于后续雅居乐的利息成本有所挑战，从而进一步压缩利润空间。
事实上，随着各类融资渠道收紧，雅居乐近年来对永续债极为热衷。
自2018年开始，雅居乐加大发行永续债力度，2019年接连发行了四笔总计14亿美元，占当年国内所有房企发行美元永续债规模的1/3，利率为7.75%至8.38%不等。
至2019年底，雅居乐永续债总规模攀升至135.67亿元，同比增长62.77%。
之所以青睐永续债，优点就在于这种融资方式集债性与股性为一体，按照会计规计入权益而非负债科目，可优化负债报表，进而反向提升债权融资空间。
另一面，永续债被视作企业利润黑洞，一旦时间拉长利息会跳涨得很快。据2020年中报披露，期内雅居乐63.39亿元利润总额中，永续资本证券持有人分得利润5.49亿元，占净利润的8.66%。
这意味着，股东应占利润比例相应会被压缩。
目前看起来，雅居乐似乎也在降低这一融资方式对于利润的损害；且有说法称，正是因为雅居乐永续债规模过高、影响了利润，才进而影响了机构评级。
数据来源：企业公告、观点指数整理
观点地产新媒体查阅财报获悉，截至上半年，2020年以来雅居乐并无来自发行永久资本证券所得款项净额；因此本金还是保持去年的134.29亿元规模，加上分派2.04亿元，截至6月30日永续债总规模为136.33亿元，比年初增加0.5%。
不可否认的是，上百亿永续债将是雅居乐负债上一个“潜藏的麻烦”，尤其在三道红线之下。
截至2020年上半年，雅居乐剔除预收款之后资产负债率为72.79%，现金短债比为0.95，踩中两条红线。唯一处于安全线内的是73.3%的净负债率；但若将永续债计入在内，实际上雅居乐净负债率将高达114%。
而近期投资者会上，雅居乐回答红线问题时表示：“我们与三道红线差距不大。”
细细的红线 | 在理智与疯狂之间，只有一道细细的红线。（来源：观点地产）
共2页 上一页 [1] [2]
搜索更多: 雅居乐
