编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网鲜少有人知道，陈卓林自幼喜好粤曲，曾拜于粤剧大师罗家宝门下。
2017年末，陈卓林在雅居乐发家之地广东中山举办了个人首张粤曲专辑《心曲雅韵》发布会，并称“为此已经准备了十几年”。
那时应该是陈卓林最为意气风发时候，从低谷与风波中走过来的雅居乐一路高歌猛进，销售创下近来最高年销售增速52.4%至897亿，站在了千亿的门口。
助推这家华南房企一路奔跑的，正是那片海南热土。
2002年，雅居乐以每平方米226元的成本拿下陵水清水湾土地；2009年，清水湾首次开盘创下64亿销售，入市均价超1万/平方米。
2017年，清水湾项目单盘销售170亿，夺下全国单盘项目销售冠军，在雅居乐全年销售中占比超20%。
清水湾给雅居乐带来的意义，远不止销售。
依托低成本土地、项目溢价空间，雅居乐创造了高毛利的神话。彼时，雅居乐毛利率一度飙升近20个百分点至40%之上，位居行业前列。
然而，一曲高歌就在2018年海南全域限购下戛然而止。此后两年，雅居乐徘徊千亿，毛利率也一度下降13个百分点。
如三年前陈卓林那首粤曲中所唱，“昔日雄风呀，岂可一朝散尽”，眼看如今这番情境，是否会有些许唏嘘？
土储变调
拿地，是影响房企利润空间的第一步。
2020年中期业绩会上，陈卓林明确传达出雅居乐的拿地观——宁愿不拿，也不能错拿：“现在不能乱拿地，拿错地是很痛苦的一件事。下半年如果没有好地、好项目，我们到明年拿地。”
这样的拿地态度，与近年来雅居乐跑马圈地的形象略有出入。
历经一段低潮期和恢复期之后，“华南五虎”雅居乐从前些年开始，尝试扭转掉队局面，开始在全国范围大揽地。2017年，新增土地储备总建面965万平方米，为上一年拿地总量的4倍；新增土储总地价346亿元，约为上一年的2倍。
尤其是在2018年，站在接近900亿门槛前，雅居乐决定冲刺千亿目标，发力土地市场。
数据来源：企业公告、观点指数整理
可以窥见，过去三年间雅居乐的新增土储维持在千万平的级别，在行业中的扩储力度位列中上游。
基于2019年359亿元的土储支出，2020年伊始，雅居乐给自己定下的买地预算是360亿元。
但突如其来的疫情与红线，让雅居乐勒紧了裤腰带。2020年以来，雅居乐在公开市场的身影并不多见，财报披露，截至6月30日新购置土地20宗，新增土储面积375万平方米，总地价139亿元，总货值604亿元。
另据观点指数统计，2020年全年，雅居乐新增土储面积664.2万平方米，权益总地价为227.05亿元。另据统计，截至11月雅居乐全口径拿地金额约为290亿元，占预算八成多，拿地销售比为25%，处于近年来较低的点。
数据来源：企业公告、观点指数整理
土储是房企发展的源头所在，一昧放缓土储增速并不是长久之计。用更少成本拿更多地、拿便宜地，这才是核心所在。
过去两年间，雅居乐开始通过产业小镇的模式进行拿地，且逐渐成为其重要的土储来源。
2020年上半年，雅居乐新获取产业小镇项目150万平方米，可售货值为140亿元，平均地价1768元/平方米，远低于上半年整体拿地均价3718元/平方米。
2020年以来，雅居乐还尝试了另一低成本拿地方式——城市更新。6月份，雅居乐成立城市更新集团，并由副总裁潘智勇、刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。
随着一二线公开市场土地价格上涨，城市更新如今已然成为房企的新战场。尤其在广州，200余个旧村启动改造为房企带来许多机会，同时也意味着更丰厚的开发利润。
雅居乐最早于2017年便参与了广州黄埔区域就城市更新领域展开合作，截至2019年底完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积600万平方米。
成立城市更新集团之后，截至2020年底，雅居乐拿下广州鳌头镇岭南村旧改前期服务商。
对于雅居乐而言，这仍是一项需要时间和耐力培育的业务。
回到更熟悉的传统招拍挂这个主战场，既然改变不了高地价的现实，雅居乐选择找来“金主”分摊资金支出。
2020年7月7日，雅居乐大手笔斥资38.8亿拿下了中山翠亨新区马鞍岛一宗地块，成为中山总价新地王——这几乎是这一年来雅居乐拿地最为阔绰的时刻。
究其背后，因为拉来了险资平安进行股权合作。
“傍”上平安，可以说成为了雅居乐控制拿地成本的方式之一。与房企间的合作开发不同，平安在雅居乐项目中往往是一个财务投资者，不负责具体操盘，雅居乐仍旧可以按照自己的开发模式、产品特点进行拓张。
除了联合拿地，与平安的联动更深入到雅居乐过往一些项目。如于2018-2019连续两年，平安均出资入股雅居乐惠州若干项目，涉及惠州白鹭湖等。
红线之下的2020年，接近年末之时平安出手70亿注资雅居乐分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州的七个项目，涉及总面积约176万平方米。
据观点地产新媒体统计，经过多次引资，雅居乐与平安合作的土储总面积达318万平方米；除了尚不知具体合作比例的中山地块，雅居乐累计获得平安资金支持超百亿元。
多元孵化
调节资金支出、利润成本的方式不止拿地，多元业务也是关键一环。
与大多数同行稳固基本盘的共识不同，雅居乐早早提出了向非房地产业务要规模、要利润的发展思路。
多元化，同样也是深深烙在这家华南房企身上的印记。
2015年，雅居乐集团初涉多元化发展，率先建立起雅生活、环保业务；2016年，全面启动多元化进程，将“雅居乐地产”更名为“雅居乐集团”；2018年，以“1+N”为发展策略进行架构调整。
直至2020年，雅居乐形成物业管理、环保、绿色生态景观服务及智慧装饰家居、商业、房管、城市更新六大板块并行运营的格局。
对发展多元化业务，陈卓林抱有一股“执念”。
2017年其曾立下宏愿，未来三到五年内非地产板块要占到整个雅居乐集团业绩的一半。此后几年间，言语间陈卓林均对外展露雅居乐的多元化雄心。
行程过半，雅居乐非房业务占比从最初3.68%提升至2020年上半年12.6%，距离目标50%还有一段距离，仍然不足以支撑起半壁江山。
数据来源：企业公告、观点指数整理
但这些看似每年不到5%增幅的非房业务，背后却倾注了雅居乐大量的资金投入。
雅居乐副总裁潘智勇曾透露，雅居乐2017-2019年的平均总投资在500亿元左右，其中大概400元投资到地产业务上，100亿元投资到非地产业务上，比例为4：1。
走到特殊的2020年，多元化难免成为严峻形势下冰封的业务模块之一。近期一投资者会议上，雅居乐就表示，2020年在多元化业务上提供的资金规模为几十亿，相比往年近百亿的支持减少许多。
虽然投资力度放缓，但于2020年雅居乐迎来其多元业务的重要节点——拆分第二个成熟度高、盈利能力强的业务。
2020年6月，雅居乐持有93.35%权益的雅城集团提交赴港招股书。
翻阅招股书可知，这一负责智能家装和园林等业务的平台，之所以成为分拆第二子，在于总体经营指标达到了一定规模。2019年度，雅城收入达50.92亿元，过去几年间年复合增长率为81.4%；期内录得利润8.22亿元，毛利13.01亿元，毛利率为25.5%。
虽目前盈利水平尚不及物业板块雅生活，但长期来看，对于增厚雅居乐整体利润水平或又是一个有力工具。
数据来源：企业公告、观点指数整理
潘智勇曾在回应观点地产新媒体关于雅城盈利能力时表示，雅城毛利率在20%到25%之间，净利率大概在10%到15%间，而未来上市以后将做得更好。
在他看来，雅城对于公司盈利水平是一个补充，“不能保证地产业务毛利永远这么高，是有往下走的可能性的。”
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