换而言之，不管是拿地支出还是开发建设费用，在项目注入越秀地产之前，都无需涉及任何花费。即使将项目注入越秀地产，土地成本也往往比周边项目更为合算。
以越秀地产2020年收购的两个TOD项目为例，6月4日，越秀集团与广州地铁订立协议收购水西和镇龙两个项目51%股权，合计总建面超过100万平米。
两个项目的收购价分别约23和33亿元，对应楼面地价分别为13485元/平米和9184元/平米，占周边新盘售价比例约30%。
中期业绩会上，姜永进曾称，两个项目预计可产生约200亿元的可售货值。收购完成后，越秀地产轨交项目土地储备总建筑面积将增加至419万平方米，占总土地储备的17.7%。
至于广州地铁，据公开报道显示，2023年前广州地铁将负责建设完成广州市总长度258千米的新地铁线。作为补偿的一部分，广州地铁将有权在建设期间收购33个地铁上盖项目。
作为广州地铁的深度合作者，越秀地产显然在参与分享这33个项目的开发建设方面有着直接优势。退一步来讲，即使越秀地产不全部包揽，只参与一半项目，对于其在广州的土地储备也是丰富的补充。
现在，越秀集团已经将这种合作模式从广州推广开来。
据此前观点地产新媒报道，越秀集团、广州地铁和长沙轨交集团已经签署了合作协议，越秀地产“轨交+物业”的模式或许即将在长沙上演。
林昭远还曾透露，越秀地产也在和其他城市进行洽谈，包括武汉地铁，成都地铁等。
“住宅+配建”
除了“轨交+物业”之外，越秀地产2020年在拿地方面力推的另一个模式就是“住宅+配建”。
所谓“住宅+配建”模式，即政府在拍卖地块时，设定开发商同时配建某个公共物业的条件，开发商承担配建成本并将建成的公共物业无偿交付给政府，但配建额度可以直接抵减土地成本。
这种模式的好处是，企业可以定向获取较低价格的优质土储，并通过配建工程的建设，有效管理现金流。
2020年上半年，越秀地产就通过这种方式拿下了广州番禺长隆南地块。当时资料显示，该宗番禺区汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块，容积率为4.3，最大计容建面超40万平方米，紧邻万博CBD商圈及长隆度假区。
虽地块起价为39.26亿元，但按照出让条件，拿地企业须按要求负责出资建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，项目建设面积42万平方米，总投资约39.37亿元，并建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门。
林昭远此前公开表示，这种拿地方式是通过为政府配建一些公共设施，定向获取优质土地储备。好处在于提前对开发土地指标、定位做了策划，拿地以后，开工效率可以得到有效提升，加上配建额度可以直接抵减土地成本，令土地支出大幅度减少。
“这个模式应该也是我们2020年一个新的突破，我们也会把这个模式进一步发扬光大，目前不单是广州市，希望能够复制到其他城市。”林昭远称。
下半年，越秀地产将这种拿地模式复制到了成都。
截至10月底，越秀地产通过“住宅+配建”一共拿地4宗，除了前文提及的番禺汉溪地块，还有广州番禺区华工国际校区二期BB0204001地块、广州市白云区亭岗站AB2404118、AB2404121、AB2404122地块和成都市天府新区科学城地块。
数据来源：公司公告
有统计显示，若不考虑配建成本，四宗地平均地价为7089元/平方米；若考虑配建成本，平均地价为13381元/平方米。
这四宗地的总土储面积为137万平米，占当时新增土储的56%；总权益土地款为176亿元，占总权益土地款的82%。
去化与促销
显然，通过调整拿地方式降低土地成本，从而进一步减少现金支出，控制利润以及负债，成为越秀地产这两年在财务调整方面主要的方式之一。
但对于房地产企业来说，拿地是一个项目开发的第一步，后续还有开发建设、销售买楼等环节。摆在越秀地产眼前的还有提升去化能力、营收和利润等问题。
数据显示，2016年至2019年末，越秀地产的存货分别为620.13亿元、643.08亿元、880.96亿元和1534.73亿元，对应同比增速分别为-4.38%、3.70%、36.99%和74.21%。
2019年年报公布之时，已经有业内人士帮越秀地产算过这笔账，具体为反映越秀地产存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”由2015年的5.00下滑至2018年的3.58。
截至2019年末，越秀地产存货为1534.73亿元，同比增长74.21%；平均预收账款为367.90亿元，同比增长49.34%。所以，2019年去化指标为4.17，同比增加了16.48%。
和其他房企相比，越秀地产在营销方面仍然显得含蓄了一些。虽然于8月宣布和思为科技一起打造了一个线上营销平台，以打通线上线下互动，但与恒大、碧桂园等同城其他房企相比，越秀地产对于线上平台的推出和使用显然慢了一拍。
此外，恒大、富力等为了更多卖出楼盘，也不惜各种“大促”，如三五万即可下定金，最低打折至七五折等，越秀地产则少有如此力度的促销活动。
因此，虽然这几年越秀地产在大本营广州的销售一直不错，但从供货量与销售额比较来看，还有更大提升空间。
至于营收，2016年越秀地产总营收为负增长，2017-2018年增长率均在15%以下，2019年则达到同比增长45.04%到383.39亿。
2020年上半年，越秀地产营收为237.1亿元，同比上涨8.8%。当然，于上半年而言，疫情不管对销售还是营收都有很大的影响，因此就全年而言能否保持较高增速，尚待越秀地产2020年全年业绩的公布。
来源：观点地产新媒体
共2页 上一页 [1] [2]
搜索更多: 越秀地产
