编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网 从8月宣布至今，“三道红线”热度不减，不少触线房企忙着用各种方法为自己“减负”。
诸多房企中，有着国资背景的总会占有优势，毕竟国资委原本对企业就有财务和利润要求，而且融资成本相对较低，融资渠道也相对更多元。
因此，在三道红线对标之下，大部分国资背景的房企踩线并不多，甚至一些归为绿档，毫无违和之处，比如华润、保利、中海、招商等。但有也有部分略踩一条边线，如越秀地产。
越秀地产踩中的一条，是负债比达到了0.82，也就是略大于70%的要求。
除此之外，越秀地产在2020年的表现不错，尤其在土地方面，更是充分发挥了国企优势，将拿地渠道从过去公开招拍挂调整为TOD及“住宅+配建”模式。
这为越秀地产的土地成本提供了空间，同时也让现金流管理更为充裕。
千亿目标
2020年，越秀地产在下半年明显发力。
中报显示，越秀地产上半年累计合同销售额375.6亿元，同比上升1.8%。而12月27日该公司宣布，认购金额已超1000亿元，超额完成805亿销售目标。
这或许是比较少人能预料到的情况。
2017年，越秀地产首次提出了2020年要跨越千亿的目标。而2019年，其合同销售金额721.1亿元，同比增长24.8%。
按照这个增速，越秀地产2020年完成千亿应该不是难事。但年初疫情爆发成为了笼罩在所有房企头顶的阴影，因担心千亿目标完成难度太大，年初越秀地产董事长林昭远宣布，2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。
没有想到的是，在走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转之路后，2020年中国新房市场将迎来销售达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元的历史新高。
在这种情况下，越秀地产的销售也在下半年出现明显增速，从前三月单月销售40-50亿元涨至11月单月销售过百亿。
数据来源：公司公告、观点指数整理
不过，在越秀地产销售增速恢复的同时，负债亦有提升。
据中报显示。上半年越秀地产流动负债1076.02亿元，非流动负债697.57亿元，负债总额为1773.5亿元。与2019年同期的1556.55亿元相比，一年内增加债务近217亿。截至报告期末，越秀地产净负债率为71.2%。
而2019年，越秀地产净负债率达到75.2%，同比增长14%。
数据来源：公司公告、观点指数整理
但值得注意的一点是，这其实并不代表越秀地产真实的“负债”水平。
众所周知，越秀地产主要依靠的是“地产+基金”模式，即与基金机构合作，以较低成本获取土地进行开发，然后根据项目情况选择回购，达到“先拿地，后付钱”的效果。
这种模式，能有效解决资金问题，但由于采用和基金合作的方式，基金公司提供的资金在房企端并不视为债务，也不会影响到财务报表。
同时，越秀地产短期偿债能力有所下降，现金短债比由2019年底的4.2下降至2.8。主要由于短债占比有所提升，短债占有息负债比例由10.1%提升至14.9%，但仍处于较低的比例。
此外，越秀地产销售业绩中，大湾区的贡献也越来越明显。
上半年约376亿元的销售中，大湾区占比59.6%，华东地区占比27.2%，2019年度则分别占比58.5%及23.4%。
在当时的中期业绩会上，投资者关系部总经理姜永进还透露，上半年越秀地产未入账销售额在955亿元左右，其中大湾区占比63%。管理层称，未来大湾区销售入账比例还是会保持在60%以上的水平。
截至2020年上半年，越秀地产在大湾区土储为1273万平方米，占总土储的50%以上，主要分布在广州、深圳、佛山、江门、中山、香港六个城市。
“轨交+物业”
观点地产新媒体查询越秀地产2020年中报，上半年核心净利润为19.9亿元，同比增长8.5%，核心净利率为8.4%。
尤其从2017年起至2019年，越秀地产全年核心净利润都呈现较大增长，分别为23.5亿元、28.1亿元和35.1亿元。
现金短债比虽从4.2下降至2.8，但对比其他房企仍处于较好水平，仅次于以财务管理见长的中海。
这就意味着，越秀地产的现金流比较充裕。
大部分人士认为，这跟越秀地产2020年的拿地方式出现变化有直接关系。
目前，越秀地产拿地方式主要为“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地六种方式，控制拿地成本，以公开市场竞拍快周转项目做补充，形成特色化、多元化的增储平台。
其中，“轨交+物业”和“住宅+配建”这两种模式尤其值得关注。特别是“轨交+物业”模式，越秀地产已经使用得十分广泛且熟练。
2019年5月，越秀地产成功引入广州地铁战略成为第二大股东，“轨交+物业”发展模式便驶入快车道。
越秀地产认为，此项深具特色的发展业务，将为公司带来业绩的持续增长。
截至2020年上半年，越秀地产已有三个成熟的TOD项目，实现合同销售50.5亿元，同比上升了141.6%，占总合同销售总额约13.4%。其中一项目，更勇夺广州4月和5月单盘“销冠”称号。
借由TOD模式，为越秀地产带来的不仅是销售业绩方面的贡献，更重要的是，这些项目地块往往是由广州地铁先从政府方获得，经过6个月前期准备后，将51%股权出售给母公司越秀集团。再经过4-5个月建设期后，母公司才将项目注入越秀地产。
因此，越秀地产可以在收购项目后很快开盘销售。
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