2016年1月31日，袁某依约交纳了全部购房款，辽宁雅居乐公司出具收楼证明书。袁某到场办理验房入住手续过程中，提出验房无误后办理入住手续。而辽宁雅居乐公司称办理入住手续后验房，双方未能协商一致，袁某未能验房办理入住手续。
袁某了解到，涉案房屋存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况，要求被告辽宁雅居乐公司铺设楼板修复后再行收房入住，双方协商未成。
2018年，袁某作为原告，起诉了被告辽宁雅居乐公司，请求判令辽宁雅居乐公司在原告所购房屋地下室临边洞口补齐铺设钢筋混凝土楼板地面；判令辽宁雅居乐公司在二楼室内预留口设置符合安全标准的临边安全防护；判令辽宁雅居乐公司在铺设楼板和安全防护后向原告履行房屋交付义务并承担本案诉讼费用。
法院经审理，作出（2018）辽0113民初4551号民事判决书，判令被告辽宁雅居乐公司于判决生效后30日内，在车库与结构夹层之间的洞口处按符合国家的相关标准铺设楼板地面（该洞口位于原告所购房屋下方），驳回原告袁某的其他诉求。
袁某不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终4852号民事判决书，判令驳回袁某上诉，维持原判。袁某仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年8月29日裁定将该案提审至辽宁省高级人民法院审理。
辽宁省高级人民法院于2019年10月24日作出（2019）辽民再268号民事判决书认为，涉案房产负一层楼梯井底部位置的楼板缺失形成5.7平方米的缺口，使袁某无法进入负一层地下室地面及下沉庭院，且该缺失将直接与公共地下车库相通，形成重大安全隐患，属于房屋主体结构缺陷。辽宁雅居乐公司负有修复义务，在未通过铺设楼板等方法弥补结构缺陷之前，视为辽宁雅居乐公司并未按合同约定履行交付涉案房产的义务。
该民事判决书判令撤销沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终4852号民事判决及本院（2018）辽0113民初4551号民事判决，辽宁雅居乐公司于判决生效后十五日内向袁某履行交付房屋的义务。
另查，2019年8月，被告辽宁雅居乐公司对地下室楼板缺失部分进行了封堵，双方于2019年8月27日对封堵后的楼板进行了查验。2019年10月26日，被告辽宁雅居乐公司将涉案房产交付给原告袁某。
巨额赔付
紧接着，袁某于2019年11月14日再次将辽宁雅居乐公司告上法庭，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金315704元，并承担本案诉讼费用。
具体事实和理由为：原告于2015年9月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于沈北新区房屋，合同总价772，081元，原告以银行按揭方式向被告交纳了全部购房款，被告于2015年9月26日向原告开具了全款发票。根据合同约定，被告应于2016年1月31日完成交房义务，但由于被告建造的房屋主体结构缺失，不符合约定和法律规定的交付标准，造成房屋未能交付。依据合同约定，被告应给付逾期交房违约金。2019年10月26日原告与对方办理了交接手续，被告应当按照合同约定承担2016年2月1日至2019年10月26日期间的逾期交房违约金，经计算为315，704元，被告至今没有履行违约金支付义务，原告为维护合法权益，特诉至法院。
该合同约定，“在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人…出卖人如未按合同约定期限交付商品房的，逾期超过30日后…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行…，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金…。”该合同的补充协议约定双方就合同所涉及的违约金比例进行了充分协商，任何一方违约均不得以违约金过分高于或低于守约方造成的损失为由要求降低或增加。
审理法院认为，原告袁某与被告辽宁雅居乐公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告辽宁雅居乐公司负有向原告完整交付符合正常安全使用标准房屋的义务。
本案中，被告辽宁雅居乐公司拟于2016年1月31日交付的涉案房产存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况，已被另案生效判决认定不属于质量瑕疵，属于涉案房屋的主体结构缺陷，且已认定在未通过铺设楼板等方法弥补结构缺陷之前，视为被告辽宁雅居乐公司未按合同约定履行交付涉案房屋的义务，故被告辽宁雅居乐公司在2019年8月27日对楼板缺失封堵修复后才涉及交付房产问题。
此外，双方均确认涉案房产于2019年10月26日实际交付原告，故应视为被告辽宁雅居乐公司于2019年10月26日履行交房义务完毕。结合本案实际及合同约定，被告辽宁雅居乐公司从合同约定的最后交房日至2019年10月25日期间构成逾期交付房产，依法依约承担逾期交付的违约责任。经核算（772，081元*每日万分之三*1363日），原告主张被告辽宁雅居乐公司给付逾期交房违约金315704元具有事实及法律依据，审理法院予以支持。
被告辽宁雅居乐公司抗辩称，涉案房产为现房销售，已验收合格，具备法定和合同约定的交付条件。
据悉，涉案房屋所在29号楼存在二层洋房赠送地下室及下沉花园给业主使用的情况，29号楼与涉案房屋户型相同的房屋存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况。
该楼业主万某系袁某同事，其与雅居乐物业管理有限公司沈阳分公司签订了补偿协议，约定因室内与地下室相连未搭建楼板与业主协商一致，由业主自行找施工单位搭建，费用由被告辽宁雅居乐公司以物业费形式补偿业主。
法院认为，涉案房屋的上述主体结构缺陷在未弥补修复前，视为被告辽宁雅居乐公司未按合同约定交付涉案房屋，并非房屋质量瑕疵，无法适用合同的质保责任条款。原告发现涉案房产楼板缺失后，积极要求被告弥补修复，又另案也已认定虽然与原告同一户型的其他业主已经收楼，并在被告补偿1700元情况下自行修复，并向被告承诺因修复引发的后果自行承担，但其他业主的行为系其自行处分权利的行为。故被告辽宁雅居乐公司将原告放弃主张修复权利的行为视为所谓的应采取必要措施减少损失扩大的行为，强行将修复及相关责任转移给原告，缺少事实及法律依据。
另外，关于逾期交房违约金，法院认为，合同系各方当事人真实意思表示，双方对违约后果已有充分的预知，双方在合同中也明确约定了放弃违约金调整的权利，考虑到公平、诚实信用原则，被告辽宁雅居乐公司请求调减违约金数额缺少事实及法律依据。
最后，法院判决：被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告袁某逾期交房违约金315，704元。
来源： 时间财经 谭孜
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