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两年套现227.6亿
事实上，对于新湖中宝而言，无论是引入绿城中国，还是出售予融创，都是为了能够快速回笼一部分资金，以便解决当下流动性紧张的压力。而造成资金承压的根本原因是新湖中宝一直面临着旧改项目开发周期长、周转慢的困扰。
有业内人士曾指出，正常的地产公司是以金养地，新湖中宝是以地养金，所以需要不断到各个地方拿地，融新补旧。同时，新湖更热衷于资本运作，所收购资产中除地产外，金融标的占绝大部分。
在今年疫情和融资监管双重压力下，新湖中宝业绩表现出现大幅度下滑。今年前三季度，新湖中宝实现营业收入80.25亿元，同比下降27.45%；归母净利润27.34亿元，同比增加11.27%；归母扣非净利润9.56亿元，同比下降62.37%；经营活动现金流同比下降605.19%至负6.4亿元。
不过，拉长时间来看，新湖中宝业绩下降状态早在2017-2018年度就开始出现。其中，营业收入于2018年度开始由正转负，并进一步下降，2018年度-2020年前三季度分别为172.27亿元、148.1亿元、80.25亿元，同比分别-1.56%、-14.03%、-27.45%。
归母净利润则从2017年度开始下滑，2017-2019年度分别为33.22亿元、25.06亿元、21.53亿元，同比分别为-43.1%、-24.55%、-14.08%。
然而，在业绩表现处于下滑的状态下，新湖中宝并没有放弃对外投资的动作，反而将目光放在股权投资上。于今年三季度，该公司投资活动现金流为由上年同期的6.7亿元下降-173.79%至负4.94亿元。
不完全统计，2009年以来，新湖中宝就相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权，累计收购所耗资金超过100亿元。
收入下滑、投资支出增加、融资收紧，资金来源只能从出售项目股权上获取。两年间，新湖中宝通过出售项目公司股权予融创绿城中国已经套现超过两百亿元。据观点指数统计，2019年至今，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价为227.6亿元。
从统计数据来看，新湖中宝出售予绿城、融创等11个项目公司有两个明显的特征：一是资产负债率均接近或超过100%，所有者权益值都十分少；二是，不少项目持有的时间都比较长、开发周期长，其中上海虹口玛宝项目、新湖青蓝国际项目、新湖明珠城项目为旧改项目。
在没有收紧融资前，新湖中宝的资金主要来源于美元债、公司债，并且不少有着较高的融资成本。其中，在本次上海亚龙项目中，新湖中宝149.32亿元拆迁贷款融资本金，需要偿还融资本金36.1亿元。
新湖在负债上的表现也是逐年加剧。2017-2019年及2020年三季度总负债分别为916.69亿元、1054.85亿元、1088.69亿元、1148.7亿元，其中一年到期非流动负债为112.58亿元、165.81亿元、187.44亿元、132.96亿元。
“三道红线”落地后，新湖中宝高杠杆模式更加难以持续下来。市场研究机构数据显示，新湖中宝现金短债比为0.72，净负债率为158%，扣除预收类款项后的资产负债率为 62%，踩中两条红线，处于橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。
在当下艰难的行业环境下，“左手金融、右手地产”的新湖中宝显然要面临的困难更加严峻，出售项目加快资金周转或许是其眼下不得以的方案。
来源：观点地产网 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新湖中宝 |
