十七年前，全国第一座万达广场在长春重庆路开业。次年，远在千里之外的福州，首座宝龙广场动工开建。
千禧年左右，随着香港开发商“试水”北上广，“商业地产”的概念开始在内地生根。伴随着万达广场的出现和迅速铺开，商业地产的模式渐入人心。
时光荏苒，在十七年之后，昔日“龙头”的万达已经走过了多年高光时刻，喧嚣热闹的房地产行业也在一次又一次的周期洗礼中格局暂定。而曾经和万达“同期”的宝龙，却似乎仍在路上。
命运轮转，不同的人难免会有不同的际遇，哪怕曾同行过某一段路，但当分岔路口出现时，总有一个人要先走。
根据2020年上半年情况来看，宝龙商业的成绩看起来还不错。于前六个月，宝龙商业收入约为8.69亿元，同比增长16%；实现利润约为1.45亿元，同比增长66.4%。规模上，截至上半年，宝龙商业共有51处在管零售商业物业，总在管建筑面积约为700万平方米。
从这份期中考卷来看，稳不稳？需要承认的是，在上半年疫情对商业地产带来巨大冲击的情况下，宝龙商业的表现算是中规中矩。
快不快？不同对比标准下会得出不同的结果，如果将观察的时间周期拉长，在长达十余年的积累之下，这个规模水平或许算是中游。
急不急？当前大环境之中，没有哪家企业愿意被冠以“激进”之名。而在企业没有公开表态的情况下，我们或许只能从一些蛛丝马迹中去管窥一二。
9月10日，宝龙商业公布了一项股权奖励安排：奖励执行董事兼行政总裁陈德力合共1125万股股份。与此同时，再以每股24.3港元的认购价，向陈德力配售1125万股新股份，认购金额约为2.73亿港元。
配售加奖励，相当于宝龙商业拿出了总股本的3.56%作为此次奖励的筹码。不得不说，宝龙商业这次抛出的条件足够大方。
按照宝龙商业半年报中披露出来的股东构成情况来看，其主要股东只有宝龙维京控股和汇鸿管理两个，分别持有宝龙商业股本扩大前65.16%和7.24%的股份。换而言之，陈德力或许有望凭借这一持股量成为宝龙商业的第三大股东也未可知。
“第一梯队”的商业心思
为什么需要陈德力？
其实从今年6月陈德力加盟宝龙时开始，这个问题便在坊间引起过众多议论。得到大多数人认可的一个观点是：宝龙希望在商业地产上加速扩规模，所以拉来了陈德力。
这是否是唯一答案难以获知，但能够肯定的是，资本总是趋利的，宝龙大手笔的背后必然是期望能够凭此换来更大的收益。从这个角度来看，“规模”或许正是最为直接的诱因。
和人一样，基因决定了企业的内在风格。诞生于上世纪九十年代初的宝龙，至今已至而立之年。而这么多年来，宝龙其实从来都没有掩饰过对于行业地位的追求。
故事要从更早一些时候说起。
1991年，许健康联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心，名噪一时的他瞬间成为澳门的“地产新贵”。次年，许健康瞄上了厦门的房地产市场，并斥资数亿元一举夺得厦门4幅土地使用权，一度创下厦门最高地价纪录。
大胆拿地的同时，许健康也开始尝试颠覆一直以来“因购物而购物”的商业模式，并开始探索一种复合型地产的新模式，也就是今天大多数房企惯以使用的商业地产模式的雏形。
不过，虽然在商业地产领域先走了好几步，但在那个住宅盛行、高周转“大行其道”的时代，宝龙的这种模式却发展得有些迟缓。2012年左右，宝龙的年开业项目从此前的五六个减少到了两个。
从管理层的角度来看，尽管对于增速有些着急，但放缓的同时，也为公司留出了时间反思如何在管理上和运营上精细。
在当时的一次业绩会上，许健康曾直言道：“宝龙现在处于提高公司的影响力、知名度和规模的阶段。这是非常重要的，就像资本市场，我们也希望进入第一梯队，交易量和关注度才会提高。”
从澳门到福建再到上海，能够看到的是，宝龙发展节奏仍然会受到大环境的影响而有所波动。
所谓“上阵父子兵”，父亲喊出“第一梯队”期盼的十年后，儿子同样说出了类似的话。2020年中期业绩会上，许华芳表示，宝龙未来5年还是要努力到地产30强这个状态，保持优势；商业方面，要保持在5强内。
“我们更关注的是，能不能做到长三角的绝对寡头，这个价值才大。”愿景不小，事实上，宝龙近两年也确实加大了扩张的力度。
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