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值得注意的是，2019年年末，大悦城的所有者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元，归母权益为194.11亿元。也就是说，大悦城的少数股东权益已经超过了公司的归母权益，在少数股东权益的大力“支持”下，公司所有者权益自然不断放大，保证了公司净负债率“分母”的增长。
年报显示，2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元、7.9亿元、6.16亿元和13.27亿元，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元、9.45亿元、13.89亿元和23.78亿元。虽然少数股东权益规模不小，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润。
数据显示，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。
2017年之后，大悦城的少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率，这些数字说明少数股东是吃亏的。也不免让人怀疑大悦城是否存在通过少数股东权益进行利润操纵，上演明股实债的戏码。
资金来源神秘 安联汇金浮出水面
《每日财报》注意到，在大悦城的合作方中，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金”）的私募基金公司与大悦城成立了数家项目公司，又不断退出项目公司，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台。
在2019年，与北京稻香四季一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司。2019年5月，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合伙企业收购50%股份，苏州悦金变为公司100%附属公司，而深圳稳赢圆鑫99%的出资人正是安联汇金。
无独有偶，中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金贰号”）持有剩余49%。
2015年年底，两家股东成立这家项目公司主要负责开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示，2019年1月，大悦城与汇金贰号签订了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权，从而将项目公司100%控股。
大悦城年报显示，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收，2019年年初合作方汇金贰号就退出了。值得注意的是，安联汇金赫然出现在汇金贰号的股东名单中。
与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份，持股由50%变为100%，年报公布的购买成本是1.49亿元，退出的股东是深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙），其99%的股份也是由安联汇金持有。
截至目前，安联汇金仍有和大悦城合作存在还未退出的项目公司，比如成都鹏鼎置业有限责任公司、成都沅锦悦蓉置业有限公司、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司和深圳中益长昌投资有限公司等。
这看似股权、实则上市公司承担回购或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一种债权，并非真正意义上的股权合作。
2019年，大悦城重组完成后喊出了3年后千亿的销售目标，即2021年公司的目标是签约销售过千亿元。目前大悦城面临着众多考验，在偿债和利润两端都承压的情况下，大悦城能否实现如期目标，《每日财报》将持续关注。
来源：每日财报 作者|何洛 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 大悦城 |
