美东时间7月31日，房产交易及服务平台贝壳找房更新了其向美国证券交易委员会（SEC）递交的招股书，主要增加了2020年上半年的业绩表现。
更新后的招股书显示，2020年上半年，贝壳的平台交易总额（GTV）为1.33万亿，较2019年同期增长49.4%；营业收入272.6亿元，较2019年同期的196.1亿元增长39.6%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）25.9亿元，同比增长45.7%。多家媒体报道贝壳净利润16.1亿元，处于盈利状态。
但根据7月24日贝壳递交的招股书显示，从2017年至今，贝壳一直处于亏损状态。2017年、2018年、2019年、2020年一季度，贝壳净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元、12.31亿元。同时贝壳在招股书的风险提示部分称，“预计将来会继续产生大量成本和指出以进一步拓展我们的业务，这可能使我们更加难以实现盈利，而且我们无法预测我们是否在短期内盈利，甚至或根本无法实现盈利”。
招股书更新前后不同的舆论基调，让大众对其局势存疑，贝壳找房的真实情况究竟如何？我们先来看下两年多的贝壳是怎么上市的。
01
站在链家肩膀上的贝壳
7月24日，贝壳递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”。36氪报道称，贝壳上市后将成为中国居住服务平台第一股。
招股书显示贝壳2019年全年GTV2.12万亿，交易额在所有平台中处在第二位，仅次于阿里巴巴5.73万亿。能取得这么高的交易额有贝壳找房自身的能力，也与房产行业本身客单价高有关。
招股书同时披露贝壳集团上市的企业架构，左晖将自己创业以来除了自如、愿景明德之外的核心资产，都打包进了贝壳。以贝壳找房为主的平台，以链家为主的中介机构，同时还有链链金融、贝壳金融等金融服务，都成为贝壳集团上市的一部分。
贝壳上市可以说是站在链家的肩膀上。北京链家房地产经纪公司从2001年就已经成立，是中国领先的房地产经纪品牌，通过促进新房、二手房交易抽取佣金盈利。链家在2017年已经拿到了C轮融资，估值已经超过520亿人民币。
公司在2018年4月将链家网升级为贝壳找房，定位为线上+线下房产交易及服务平台。升级到贝壳找房后，又拿到两轮融资。据天眼查显示，贝壳集团运营主体天津小屋信息科技有限公司上一轮D+融资是2020年3月4日，融资后估值140亿美元。
在2020年1月，艾媒咨询发布的《2020年中国独角兽企业研究报告》榜单中，小屋信息已经是估值排名第10的独角兽。
受一级资本市场青睐的贝壳并不缺钱，有媒体指出，贝壳此次选择在纽交所IPO上市，是因为公司在2016年与投资人签订的对赌协议。链家承诺公司在B轮融资完成后的5年内必须实现上市，否则链家不仅要归还融资，还要承担8%的额外利息。
而更新后的招股书专门为此进行了解释，对赌协议确实存在，不过IPO时间从此前约定的2021年更新为2023年12月28日。同时有投资机构表示，贝壳此次IPO与对赌协议无关，主要是因为贝壳正处于上升期，融资能拉大贝壳与竞争对手之间的差距。
贝壳正努力向二级市场展示其优势，不过贝壳的核心优势还是他的房产电商交易及服务平台。
02
建立平台的“过五关”
衣、食、住、行这四个关乎民生的领域除了“住”，已经有上市且体量较大的平台，衣有阿里，住有美团，行有携程，而最关系老百姓幸福感的“住”，却没有上市的平台。贝壳若此次IPO成功，在“住”的领域，也将出现一家上市且市值较高的平台。
贝壳找房采用聚合模式，将房产交易产业链上的玩家收进平台。左晖的设想是将贝壳找房打造成中国最大的互联网房产平台，链家是贝壳找房中最大的自营品牌，通吃线上线下。作为一个比较成功的线下反攻线上的例子，贝壳找房的线上平台模式究竟如何呢？
做了8年平台的美团到店业务总裁张川在他的商业经验分享中，将平台的建立过程分为5道坎，借此可以拿来分析贝壳找房的平台模式。
1.平台连接的两端是否处于动态不平衡
平台的两端是极其不平衡的业务，通过运营、产品，保持两端的不平衡，平台才有存在的价值。动态不平衡，是平台存在的基础。
贝壳找房连接的是房地产商、房产中介与租房者、买房者，供给端房源多样，需求端低频，属于动态不平衡市场，这是房产交易平台形成的条件。
2.标准化决定平台的大小
平台提供的产品是否标准化，决定了平台的大小。对于房产电商平台来讲，标准化分为房源信息标准化与服务标准化。
房间户型、地理位置、交通、公共设施配置都是影响房源商品信息标准化的因素。而房产交易从看房、交易到过户有近20个非常繁琐的环节，绝大多数都必须在线下依靠人力沟通完成，服务标准化的难度也非常高。
房源商品信息标准化的前提是房源信息数据化。链家在2009年就开始将房源数据化，后来衍变为楼盘字典。在2020年，楼盘字典收录房源2.12亿套，极大解决了房源信息不透明的问题。
在服务标准化上，贝壳构建了ACN（经纪人合作网络），将房产交易过程中的服务进行细分，对每一环节的服务标准化。贝壳的服务标准化很大部分归功于链家打下的基础，链家在自家经纪公司内部推行服务标准化，体系成熟之后再推向入驻贝壳的中介机构。
在贝壳之前，房产类平台大多只做信息平台，因为信息容易标准化。
3.正确理解高频和低频
高频业务靠补贴，低频业务靠广告。
很明显，房产交易属于低频业务，无论是租房还是新房、二手房交易。
贝壳在线下将链家与德佑将门店开遍各大城市的小区，而小区中不知名的小中介公司门面，可能是贝壳旗下的品牌或者入驻机构，线下渠道的强力铺设为贝壳的服务提供保障，同时线下门面是最直接的广告。
在线上，腾讯作为贝壳集团的第二股东，在微信“十二宫格”中为贝壳开设入口，帮助贝壳吸引流量。7月17日最新消息，贝壳将为腾讯的QQ看点、QQ浏览器等腾讯系信息流产品提供房产信息与服务支持，补足腾讯内容生态，其实也是增加贝壳的流量入口。
4.供给端效率决定平台价值
平台的供给主要看两个方向：供给是不是可以大批量供给，并且接近于无限供给；是不是平台提高了供给端的效率，让供给端能赚到钱。平台至少要满足其中一点。
贝壳招股书显示，与贝壳合作的中介2019年下半年平均经营效率由2018年的1090万元提升至2030万元。提升入驻贝壳中介公司的经营效率就是贝壳的价值所在。
此外，随着时代的发展，新房、二手房若进入存量市场阶段，供大于求，那么贝壳作为房产交易平台的抽成比例将会增加，在房产交易中的作用会越来越大。
5.确定商业模式
平台到了最后构造商业模式的时候，需要判断是做剃须刀（LTV，生命周期总价值）的生意，还是电冰箱（CAC，用户获取成本）的生意。
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