房产交易平台做的是电冰箱生意，就是一定要在本次交易中覆盖用户获得成本，生意的公式就是本次收入-获客成本。
在收入方面，贝壳主要是依靠客户对服务的信息不对称收取的中介费。在成本方面，贝壳主要花费在渠道和经纪人身上。贝壳的招股书显示，贝壳的成本占比最多的就是佣金和内部补偿，第二大部分是佣金分割，在经营支出方面行政支出部分占比最多。
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贝壳面临的挑战
根据美团到店总裁张川总结的建设平台的5大关来分析，贝壳已经解决了部分问题，所以平台得以建立并发展，在行业中已经处于领先地位。但贝壳也不能说稳坐钓鱼台，未来仍面对诸多危风险与挑战。
1.垄断与不良竞争频遭抵制
贝壳找房平台涉及线下、线上，上游开发商、房主，中游中介公司，下游消费者，甚至装修这类的后市场，在各个领域扩张，切分蛋糕。
景辉智库经济学家胡景晖曾就贝壳找房的平台模式发声：“贝壳既当运动员又当裁判员，在具体操作中，它把盘源优先给自己的亲儿子——链家和德佑来完成。因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，其只能抽8个点的平台费。”
既当裁判又当选手的质疑从贝壳平台成立开始就没有断过。传统中介公司的护城河就是独有的房源，但进入贝壳平台后，要把房源信息公开，以及客户信息，还要上交服务费。随着平台的发展壮大，对中介公司的福利一定是越来越少的，就像美团对商家一样，前期平台抽取佣金少，后面平台为了盈利就会增加抽佣比例。这一做法必将迎来行业内竞争对手的激烈抵制。
在线上，2018年6月，58同城就联合我爱我家、中原地产等组成“反壳联盟”，对拼贝壳的真房源；在线下，2019年9月，浙江金华百家房地产中介机构代表签署《反壳联盟条约》，呼吁中介联合起来抵制贝壳和德佑的垄断和不良竞争。
根据极光数据显示，2020年4月房产平台app渗透率排行榜58旗下安居客排名第一，贝壳、链家、自如这些贝壳系的品牌都在安居客之后。
7月31日，阿里宣布入股易居，要在房产交易平台发力。同时，贝壳上线的“被窝家装”装修平台，在装修领域与京东、土巴兔等正面相碰。四处竞争的背后，是贝壳的垄断之心。
胡景晖曾评论贝壳：垄断的第一大特征就是享有超级定价权，不管是2C，还是2B，都可以坐享高额定价，霸凌定价。这一点，从许多新房市场的实际情况来看，确实存在；垄断的第二大特征就是碾压式消灭竞争对手，所谓走自己的路，让别人无路可走。这一点不管是新房，还是二手房，贝壳系所到之处，都已显露无疑。
诚然，贝壳在线下与线上的极速扩张已经让产业上下游不可忽视其存在。前段时间有开发商埋怨渠道费太高，意指贝壳。
同时，除了链家、德佑，还有未上市的自如也属于贝壳系。在存量房、新房、租房、后市场都有布局的贝壳其实已经取得规模优势，不过各个领域业务都属于低频业务，市场壁垒不深，且装修市场尚处于教育阶段，多家企业企图整合重塑，均已失败告终。
2.净推荐值对贝壳的重要性
由于贝壳做的生意是电冰箱生意（CAC获客成本），都是低频业务，本质上是不做回头客的，要在一个用户身上赚到足够多的利润。而贝壳现在极速扩张，在获客成本上降低不下来。这时，关注NPS（净推荐值）或许是不错的选择，因为NPS可以在低频业务中降低获客成本。
由于贝壳生意的低频，人们对贝壳的净推荐值如何往往反映在舆论上。
近日，据媒体报道，一市民在德佑经纪人的介绍下买了小区的二手房，这套房子的建成年份却有3个。经纪人介绍的是1997年，贝壳找房显示1996年，房产证上显示1988年。记者寻至德佑，经纪人称是楼盘字典自动生成，和他们没关系。
贝壳声称的真房源，却出现一个房子3个年份的事情。从这件事可以看出，平台上第三方平台增加，房源信息真假得不到保障，贝壳的管理能力需要提升。
另外，据天眼查显示，链家有1970条司法风险记录，且多是有关房屋合同纠纷。
还有自如的负面新闻频出，阿里P7员工租自如“甲醛房”得白血病身亡，黑猫投诉最近仍有租客反应甲醛超标。还有自如男租客趁女生洗澡闯入...虽然自如并没有并入贝壳上市，但他们有同一创始人，自如不可避免的会被打上贝壳系的标签，自如的负面新闻也会影响大众对贝壳的判断。
目前来看，这些事件带来的负面会降低贝壳的（NPS）净推荐值，获客成本不减反增。
在建设平台的过程中有一平台博弈论，若平台能代表用户与商家博弈，为用户带来好处，那么平台会将多个低频用户转化为高频，进而转变为低频的服务和口碑。这个博弈论对于房产平台来说就是，平台能为用户带来好处，就会有好的口碑，就会有较高的净推荐值。
但贝壳找房平台最大的商家就是贝壳系。创始人左晖曾在2015年链家经历过一系列收购之后笑称：“全国稍微靠谱一些的中介都已经被链家收购了。”平衡平台利益与自身经纪人公司利益是贝壳考虑之事。
结语
贝壳集团估值已经够高，平台模式也已经建立起来，不过贝壳还存在一些问题。持续亏损，政府对房价调控政策影响，房源信息标准化程度还不够......贝壳上市究竟是资本套现离场割韭菜，还是下一个阿里巴巴诞生，还需要时间检验。
来源: 蓝莓财经 作者: 蓝莓君
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