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王晓松甚至将运营商业地产的过程总结为“买猪、养猪和卖猪”三个阶段，他说，新城控股正在研究商业地产的退出机制，但还没有出售的计划，吾悦广场的价值还在培养过程中，未到想要出售的价值点。
无论香港的九龙仓和恒隆，还是内地的龙湖和华润，商业地产“养肥了就卖”的思路还是很少见的。通常而言，当商业地产运营成熟之后便更多的是创造现金流的机器，并且可以凭借着成熟的自持商业和综合开发能力，提升自身的拿地竞争力，而非仅仅是静态的沉淀资金。
即使要卖出成熟的商业，那回收的资金如若又重新投入到预期利润率下降的住宅销售当中，整体的战略思路并不清晰。
多项经营指标有所下降 调低全年销售目标
此外，新城控股在2019年的2708亿元下调2020年销售目标至2500亿元，这也是目前仅有的主动降低销售目标的房企。但公司2019年的股权激励方案却显示，2019至2021 年扣非后归母净利润增速分别约为 20%、42%、29%。
股权激励的业绩指引与今年的销售缩水，前后仅仅过去不到半年，新城在开发销售层面的战略思路也不清晰。事实上，新城控股不仅是在是战略和管理层，在经营业绩层面均未达到稳定的状态。
首先是销售，面临压力。
2019年，新城控股实现销售额2708亿元，同比增加22.48%，但销售均价下降9%至11135元/平米。克而瑞数据显示，今年受疫情影响，新城控股一季度全口径销售金额为300.7亿元，同比下滑34.4%，距离全年2500亿元的销售目标还差2200亿元。
其次是盈利能力面临考验。
在2018年各项盈利指标达到高水平后，新城控股的毛利率、净利润率、ROE等指标均出现下滑，其中加权ROE由2018年的34.18%大幅下滑至22.44%，下滑约12个百分点。
再者，三四线土地储备占比多。
由于去年应对突发事件，新城控股在下半年在几无拿地的情况下，还甩卖了不少项目回笼资金。截止2019年底，公司土地储备1.24亿平方米，其中三四线城市占比达到62%。此前一轮三四线地产牛市直接的原因是棚改货币化，而自从2019年以来，PSL贷款余额横盘一年，棚改货币化的逻辑面临挑战。经济预期压力加大的情况下，三四线的置业及投资需求面临较大压力。
杠杆率降低，融资成本却提升
期末融资总额为740.76亿元，基本与2018年末的704.83亿元齐平，账面资金655.74亿元，较2018年476.56亿元大幅增加。
新城控股去年采取了收缩策略，账面资金的增加使得公司的净负债率大幅下降。但整体融资成本才是反应资本市场对于公司还款能力的综合评价结果，新城整体融资成本在杠杆率下降的情况下反而上升至6.73%。
来源：新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新城控股 |
