“长期持续稳健增长，是本集团过去和将来，走向下一个40年的战略与行动指针。”中国海外发展有限公司主席兼执行董事颜建国在2019年年报中如是总结中国海外发展（以下简称“中海地产”）。
在这一纲领的指导下，中海地产在2019年延续着其“利润王”的称号。截至2019年末，中海地产净利润率为25.4%，超过多数房企10%左右的净利润率；同时，其也以416.18亿元的归母净利润规模，位居行业第一。
同时，2019年，中海地产实现销售合约额3771.7亿港元，同比增长25.2%。根据亿翰智库数据，2019年，TOP10房企合约销售金额平均增速为18%，中海地产销售增速明显高于此。
不过，在这一系列傲人的数据背后，中海地产也面临着不少压力和难题：毛利率、净利润率同比下滑，规模增长陷入瓶颈等。如今，在疫情影响下，中海地产推进的商业地产或也将面临更多挑战。
“利润王”或岌岌可危
毛利率33.7%、净利率25.4%，中海地产2019年拿出的这两项数据，与行业内其他企业横向比较依然优秀，但与自身纵向对比，这个成绩就不那么令投资者满意了。
数据显示，截至2019年底，中海地产的毛利率下滑4.1个百分点，净利润率也同比下降了1.1个百分点。
2016年-2018年间，中海地产的毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8%，净利率分别为23%、24.6%、26.2%，均呈现稳步走高的态势，但这一趋势在2019年戛然而止。
此外，2019年中海地产营收实现1636.51亿元，同比增长14%；毛利润实现550.8亿元，同比增长1%；净利润为427.47亿元，同比增长9%。
克而瑞研究中心房玲、易天宇认为，营收及利润都在增长，但均增幅不大，其中净利润增速自2015年后便徘徊在10%左右，这“可能是由于中海过去几年销售增速较慢，从而导致营收、利润受到影响”。
事实上，中海地产在规模发展上一直被指陷入瓶颈。据中海地产披露，2013年合约销售金额为1385亿港元，2019年其合约销售金额实现3771.7亿港元；而同期，万科的合约销售金额从1709.4亿元增长到了6308亿元；保利地产的销售额也从1252.89亿元增长到了4618亿元。
中海地产从2017年起，转变保守的姿态，开始频繁拿地。梳理其年报数据发现，2016年-2019年间，中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。
值得一提的是，2019年新增土储面积同比减少，但总购地金额同比增加22.2%至1485亿元，权益购地金额同比增加24.1%至1134亿元。
有分析指出，这与中海地产近两年来着重布局一二线城市相关，2019年中海地产在一二线城市，特别是一线城市的拿地占比增加，而一线城市的地价相对较高，土地规模则相应减少。
不过，克而瑞研究中心发布的研报指出了另一个问题，2019年中海地产新增土储楼板价在快速上升，约为9994元/平米，同比大幅增长61%。
“这主要是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段，故而出现了结构性上升。”该研报指出，“但从另一方面来看，在有限的一二线城市选择范围内，要完成千亿的投资计划，中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉。”
事实上，2019年中海地产获取了多个单价地王项目，以东莞万江石美社区地块为例，其拿地均价达到了11657元/平方米，然而对比该项目周边售价2万元/平方米左右，拿地成本占比相对较高。随着中海2019年拿地成本的快速攀升，或对其未来高利润率的维持或有一定影响。
高盛近日发布的报告便指出，预计中海地产今年毛利率将会下降至32%，主要受土地成本上升及楼价疲弱影响。报告同时将中海地产目标价下调4%至31港元。
事实上，由于2019年业绩表现低于预期，中金公司将其下调目标价9%至31.32港元，维持“优于大市”投资评级。
值得一提的是，在发布业绩报告的同一天，中海地产还宣布，从4月20日（星期一）上午9时起，其股票的每手买卖单位将由2000股股份更改为500股股份。
“减少每手买卖单位将降低每手买卖单位的价值，提升股份对投资者的吸引力，并因而可能提高股份的流通性及拓阔本公司股东基础。”中海地产董事局预期。
有市场人士向《国际金融报》记者分析，中海地产当前股价在23港元/股，一手2000股的标准下，买卖每手需要近5万港元，更改每手买卖单位之后，一手只需要1万多港元，股票流动性会更好，此举“意在稳定二级市场，避免股票出现大幅波动，增加活跃度”。
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