2019年之于华润置地，算得上是“多事之秋”。
从3月吴向东离职到12月唐勇调任华润电力执董兼总裁，中间还穿插着包括俞建、赵炜、王笑、蒋智生、迟峰等人离职的消息，副主席、华北大区董事长张大为也一度提出离职申请，人事动荡像徘徊在华润置地上空的阴云，挥之不去。
一家企业的管理团队往往深刻影响企业的风格、模式及上限，尽管华润置地背靠华润集团，体制背景决定了它有诸多掣肘，但领导者仍会左右企业的航向。
比如“灵魂舵手”吴向东一手打造“万象城”为代表的商业地产体系，华润置地由此形成了“住宅+商业”格局；继任者唐勇则成功将华润置地推向千亿规模，过去五年稳健增长是一个证明，而且华润置地近年“激进”拿地及快周转变奏也和他有密切关系。
无论如何，25岁的华润置地已不可避免提前进入“中年焦虑”状态。这是一种对模糊的、未意识到的威胁的担忧情绪，在华润置地身上的表征或许是：
在聚焦和深化“2+X”商业模式的大方向及贯彻央企“提质、增效、稳健、创新”目标的双重要求下，如何应对高度竞争时代，并进入陌生的创新空间，组织能力转型同时又能排解其中人才激励问题，最终实现发展速度和发展质量均好。
这种成长烦恼实质是在中国经济动能切换的大环境下，大部分企业都会面临的发展瓶颈与转型压力。只是每家企业的发展需要、存在短板不尽一致，华润置地也要不断适应环境、修正路线，保持发展的活力。
唐勇五年
自2014年11月吴向东以个人理由辞任华润置地董事会主席后，唐勇开始担任董事局副主席，并主持董事会工作。那一年华润置地发布商业战略，致力成为“中国商业地产领导者”，外界皆认为这大多是吴向东的功劳。
2016年被称为华润置地的“转变之年”，下半年先是副主席唐勇开始主持全面工作，张大为、李欣出任联席总裁协助开展工作，并设置多达7名高级副总裁、8名副总裁；同时，九个大区调整为六个，同时确定“销售物业+投资物业+X”商业模式，这一年也是华润置地首次销售规模破千亿。
半年后的2017年2月，华润集团提出“转型、创新、发展”管理主题，这种将转型与发展并列的提法某种程度上契合了华润置地的商业气质。也就是在这年即将结束之际，唐勇提出了自己的发展思路。
据观点地产新媒体了解，唐勇在2018年新年献词中先是表达“稳中求进”、“高质量发展”的一贯目标，接着提及“加快周转”、“重点优化经理人管理机制”、“实现员工与公司共担共创共享”等想法。从逻辑上说，这些想法涉及发展模式、组织架构、激励制度等路径，目的均为发展，变革的种子于是埋藏在了这几年。
比如激励制度，华润置地此前已进行有限的战略和组织架构优化，包括基于项目端的考核激励。2018年8月中期业绩会上，唐勇形容激励制度是“痛处”，表示公司没有把注意力放在规模上，这和激励导向是有关的。
2019年初，唐勇继续在新年献词里表示，新一年推动评价激励落地，优化人才培养体系，构建核心组织能力，提升组织效率，激发一线活力等。同时在组织架构层面，要按照“总部做专、大区做强、城市做实”的组织定位。这是2010年三级组织变革基础上，进一步明晰定位。
值得一提的是，上述新年献词发出前一个星期即2018年12月25-26日，唐勇参加了华润集团2019年务虚会，是次会议确定2019年集团工作主题为“转型、提质、稳健、创新”。与2017年初主题相比，华润已去掉“发展”这一目的性极强的词汇，取而代之的是质效发展的要求。
华润置地鲜有披露相关信息，外界难以洞悉变革的全貌。为数不多的资料显示，2019年1月23日，华润置地宣布产品标准化体系建设完成，该体系涵盖技术、部品、设计三个部分，官方口径称对提升组织能力、开发效率等“有重大意义”。
不过，年底唐勇从华润置地董事会主席调任华润电力执董兼总裁，人事变动潮又一次向这家央企袭来。
2019年12月31日，接替唐勇位置的华润集团总经理王祥明发表了新年献词，总结过去一年公司着力推动质量变革、效率变革、动力变革的过程，但对于激励制度、快周转等已只字不提。新的一年，华润集团的管理主题又修订成了“改革创新、质量发展”。
无论如何，华润置地近几年逐渐实现了快周转，比如2017年销售去化率约68%，同比提升16个百分点，管理层解释是梳理存货、改善销售端口的激励制度，以及市场整体上行的机遇导致，会继续坚持“快周转”的策略。
观点地产新媒体测算，2018、2019年华润置地披露可售货值分别约3100亿元、4300亿元，若用最终销售额反推，去化率分别达68%、56.4%。
数据来源：华润置地披露，观点指数测算
规模变化
从数据的维度去看，会感受到更多唐勇主持全面工作以后华润置地千丝万缕的变化。最直观的是销售业务上的风格转变，这也是唐勇被贴上“激进”标签的重要原因。
观点地产新媒体对比发现，华润置地2015-2018年支付的土地出让金分别为592.1亿元（不含收购华润集团深圳、济南等项目部分）、626亿元、1044.7亿元、1513.5亿元，复合增长率37%，并且是少数保持每年土地投资增长的央企之一。
数据来源：企业公告，观点指数整理
得益于土地投资大幅增长，新增土地储备也出现较大的变化，2018年华润置地新增土储建面多达2213万平方米，相当于同期合约销售面积的1.8倍，是近五年最高水平。
数据来源：企业公告，观点指数整理（2015年土储不含华润集团所注入深圳、济南等项目）
与此相对应，2015-2018年间华润置地总土地支出占同期销售额比例分别为70%、58%、61%、72%，极大地显示了管理层想做大规模的想法。
至2019年，华润置地拿地金额有所下滑，土地权益价988.8亿元，同比下降4.6%，但拿地占销售比仍在58%以上，远高于土地投资额榜首的万科（控制在30%-40%）。
拿地依然较为进取，比如1月24日与中信、万得组成的联合体历经526轮击败太古，以总价58.2亿元首次竞得上海纯写字楼地块；11月5日，再以“最高封顶价45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”击退保利、金地，竞得东莞南城地块。
数据来源：企业公告，观点指数整理（2015年土储不含华润集团所注入深圳、济南等项目）
从拿地成本层面看，在“精准投资”要求下，华润置地积极之余仍存谨慎性。与2015年新增土地储备楼面价1.16万元/平方米相比，2016-2019年成本得到较大改善；2019年拿地均价7038.14元/平方米，同比上升2.9%，相当于同期公司销售均价40%。
唐勇曾在回应土地扩充问题时称，华润置地属于“积极但是有投资纪律，不冒进”的类型。他指出房地产市场的集中度在提高，但华润置地不能盲目拿地，对毛利仍有一定要求。
华润置地还针对开发成本进行一定程度的优化，据公开披露数据，2019年上半年公司开发成本为9319元/平方米，同比下降0.8%；其中土地成本占比下降3个点至40%，建安成本下降1个点至36%，但利息上升6个点至13%。
数据来源：企业公告，观点指数整理（2015年土储不含华润集团所注入深圳、济南等项目）
反映到销售层面，申万宏源2019年初在研报中指，在房地产行业上行周期2015-2018年间，华润置地实现合约销售年均复合增长率36%，权益合约销售复合增长率34%，虽然较同期板块平均增速45%、41%略慢，但显著超出万科、中海。
当时上述机构将华润置地稳健增长归因于唐勇，并认为他出任董事会主席利于公司长远发展。
不过，随着基数的加大以及房地产不确定性提高，华润置地销售开始出现放缓的势头，2019年公司目标2420亿元，仅较2018年销售额增长15%。在8月中期业绩会上，唐勇回应投资者疑虑时称，公司对前十“充满信心”，并表示2020年一定能保持两位数增长。
数据来源：企业公告，观点指数整理
截止到2019年底，华润置地全口径销售额2425亿元，仅相当于目标的100.2%，并且是五年内年增幅首度跌破20%。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单，华润置地与龙湖集团并列第十，低于上半年的第九，勉强兑现了唐勇当时的说法。
从权益口径看，2019年华润置地权益销售仅为1543亿元，同比减少3.62%，权益占比64%创三年最低，显示合作项目占比较以往为高。
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