时代邻里分拆上市
回看2019年，可以计入时代中国“发展大事记”的是分拆物业上市。赶在物业管理行业风头正盛的2019年年末，时代邻里成功于港交所上市，与保利物业同一日登陆资本市场。
敲钟当日，时代邻里开盘价出现破发，这与其估值过高有很大关系，事实上，时代邻里规模较小，负债较高，对比同行并无明显优势。招股书显示，截至2018年年末，时代邻里营收为6.7亿元，净利润0.6亿元，毛利率27.4%。
此外，母公司销售增速放缓，且未来利润状况因新增拿地成本及旧改项目转化情况而具不确定性，时代邻里的增量空间也没有得到保证。
时代邻里得以登陆资本市场，主要依靠时代中国的资源输送以及收并购。其中于2019年3月，时代邻里收购广州东康（广东省一家知名物业管理及市政环卫服务供应商），增加了1340万平方米的物业管理在管建筑面积。
根据财报数据，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国开发物业提供物业管理服务的收入，分别占产生自物业管理服务收入的约81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。可以看到，来自母公司项目收入占比逐年降低。
事实上，背靠母公司成长的时代邻里，一定程度上也在反哺时代中国。
数据显示，截至2016年、2017年及2018年以及2019年6月30日，时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。2018年其借款骤升，主要是由于2018年订立资产抵押证券，而该笔借款用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。
另外，时代中国的人力成本压力同样出现在时代邻里身上。招股书显示，2016-2018年，时代邻里以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分别占销售成本总额的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，时代邻里人工成本占比高出百强物业均值5.7个百分点。
对此，公司执行董事兼行政总裁王萌的回应是，目前公司财务收入的多元化收入占比40%以上，多元化的收入已经可以覆盖相关人力成本的增加。
“未来也希望改进信息化管理系统、智能化设施设备等，通过新兴的技术手段去取代部分人工，进一步降低人力成本。”
配股、发债 多方融资
相比2018年“无可挑剔”的表现，2019年时代中国业绩数据不算漂亮，但表现依旧稳健。
2019年中报显示，时代中国实现营收159.43亿元，同比增长52.2%，毛利润51.87亿元，同比上升75.5%，股东应占核心净利润为人民币17亿，同比增长44%。
数据来源：企业年报，观点指数整理
受益于规模化后的产品溢价，时代中国近年毛利率皆处于上升趋势，2019年上半年毛利率突破至32.5%，其中城市更新业务的毛利率更是达到84.9%。但是公司拥有人应占利润率为9.99%，核心净利润率仅为10.7%，主要因为销售及市场推广成本和行政开支等大幅增长。
观点地产新媒体查阅获悉，时代中国上半年开发、在售项目总面积增加了12.77%，但行政管理开支却增加了65.14%，相应的是人均效能在降低。
规模扩张、销售端承压等无疑让融资需求变得迫切起来。刚在3月投资者会上表示千亿市值以下不打算配股的岑钊雄，一个多月后便改主意了。
4月18日，时代中国公告称，拟先旧后新配售1.08亿股公司股份，配售价每股14.54港元，较收市价每股15.98港元折让约9%。截至该公告日，时代中国市值为268亿港元。
配售所得款项净额约为15.53亿港元，拟用作公司发展及一般营运资金。时代中国董事会称，配股融资是公司集资以及拓阔股东及资本基础的机遇，同时还能加强公司的财务状况，提供营运资金。
资料来源：企业公告，观点指数整理
另一方面，时代中国于6月份开始连续发债，资金用途均为新债抵旧债，融资品种则包括美元债、小公募债、ABS、境内公司债等，其中安全性较大、周期较长的美元债是发行最频繁、数量最高的。
数据来源：企业公告，观点指数整理
频繁融资，可见规模扩张中房企对资金的渴求。从整体上看，2019年时代中国总体财务水平处于可控状态，但面临着营收降速、净负债率上升、现金流负值等问题。
根据财报数据，截至2019年6月30日，时代中国总负债突破千亿元达1110.52亿元，资产负债率则为76.37%，较上年末上升了1.4个百分点。
此外，时代中国于2016年-2018年及2019年上半年，经营活动所产生的现金流量净额分别为-5.59亿、-65.85亿、-5.23亿元和-27.75亿元；投资活动所产生的的现金流量净额分别为-43.9亿、-84.96亿、-70.79亿元和-85.62亿元，造血功能处于下降趋势。
数据来源：企业公告，观点指数整理
值得注意的是，近年来时代中国融资成本在不断上升，2019年上半年这一数据为4.32亿元，相比上年同期的2.47亿元上涨74.9%。
另一方面，2019年上半年，得益于大量低成本土储以及旧改优势，时代中国境外信用评级获标准普尔提升至“BB-”，境内获联合信用评级、中诚信证券提升至“AAA”。有业内人士分析称，随之带来的利息支出的降低，将可以抵消全国化布局所带来的额外成本。
新的一年里，在“世界500强”愿景和千亿销售目标驱动下，资金平衡和管控将是时代中国的一项重要任务。
来源微信公众号：观点
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