略显疲态的销售增速，快速扩大的土储，加上大量旧改项目对前期资金的需求，为时代带来了一定的压力。
观点地产网 对于时代中国来说，2019是公司成立20周年，也是实现跨越式迈进的关键一年。
2018年3月1日，时代地产宣布更名为“时代中国”，并首次向外界介绍了时代中国“城市发展服务商”的新定位和“成为世界500强企业”的新目标。
公司名称加上“中国”俩字，足见岑钊雄的“雄心壮志”。被认为艰难的2019年里，时代中国相比同行业其他房企，显得更为进取。
首先在土储扩张方面，2019年时代中国频频收割土地，一方面通过公开市场拿地以及收购合作方式获取快周转现金流项目，另一方面将扩储重心转移到高利润的旧改上。
相应的销售规模，2019年要实现750亿目标。尽管前期表现乏力，但在最后一个季度冲刺完成目标，实现783.6亿销售，较2018年605.9亿增长29.33%。
然而鱼与熊掌不可兼得，略显疲态的销售增速，快速扩大的土储，加上大量旧改项目对前期资金的需求，为时代带来了一定的压力。
此外，时代中国还完成了一项重大任务，实现物业分拆上市，登陆香港资本市场。
规模和利润
要实现美好愿景，规模是第一要素。出于为未来销售增长打下基础，时代中国在2019年拿地颇为积极。
2019年初，时代中国财务官雷伟彬曾介绍，2019年土地预算为302亿元加上2018年未使用的额度。金额提升幅度如此大的原因是预计回款会增加，回款率预计为76%-77%。
上半年，时代中国便以约187.59亿元的总成本，通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21幅地块，超过了2018年全年129.67亿元的土地拿地金额。
观点地产新媒体统计，下半年时代中国再纳入12幅地块，土地金额约130.56亿元，加起来全年拿地金额约318.15亿元，较2018年129.67亿元的拿地金额增加145.35%。
数据来源：企业年报，观点指数整理（注：2019年数据为不完全统计）
拿地成本方面，2018年为4055元/平米，岑钊雄曾表示：“这样的价格很低，销售价格16000元多，平均土地价格4000元，现在再买也买不到这么便宜的地。”
2019年上半年，时代中国拿地成本进一步下降14.52%至3541元/平米，利润空间得以上升。
回看2015-2017年，时代中国多次高溢价拿地，而2018年开始有意识控制拿地成本，从粗放式发展转向利润型增长。
这很大程度上依赖于拿地结构的变化，旧改成为了获取土储的重要方式。2017年起，时代中国在城市更新改造方面取得进展，在广州、佛山、深圳、东莞、中山、珠海、惠州等城市签订了多个旧改项目合作协议。
2018年，时代中国在年报收入一栏新辟城市更新业务收入一项，以突显业务的重要性，该业务也在这一年开始产生利润。
财报显示，受益于广州丰鼎项目、佛山太平项目以及佛山瑭虹项目等，2018年时代中国新增来自城市更新业务收入为人民币27.76亿元，占据营业收入的8.1%。
2019年上半年，该业务录得收入6.41亿元，主要来自于广州金融城旧厂项目、佛山里水洲村等项目。另据观点地产新媒体不完全统计，2019年，时代中国共获得8个旧改项目，其中4个位于广州、佛山和东莞各有2个。
截至2019年6月30日，时代的城市更新项目数量为85个，总用地面积约1236万平方米，预计可转化土地储备为建筑面积约2801万平方米。其中，有44个项目可能在2019-2021年完成改造，总用地面积约534万平方米，可以实现土地储备建筑面积约1247万平方米。另外，尚有41个项目已签订合作意向书，可能在2021年后完成改造，预计总规划建筑面积约1554万平方米。
发力旧改可以低成本，快速扩大土储规模，且能带来利润保障及良好的融资属性。随着大量旧改货值慢慢释放，未来若干年的回报也十分可观。
据悉，2019年该业务新增可售货值约700亿，下半年可售货值近1000亿；在佛山、东莞等粤港澳核心城市的多个旧改项目，大多数均在两三年内竣工入市。根据时代中国目前城市更新业务84.9%的毛利润水平来看，项目的结转有助提升公司整体的毛利率。
不过城市更新项目因开发周期长、拆迁难度大等充满不可预见性，难度和风险兼具。此外，前期对资金沉淀要求较高，补充稳定现金流是最要紧的事情。
从过往来看，时代中国整体的布局扩张上偏保守，持续重仓的区域依旧是粤港澳大湾区，来自这一区域的土地储备占比超85%，包括广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州以及河源等地。项目区域集中度高，加上近年来广东省房地产市场调控力度不断加码，对公司经营管理水平也提出更高要求。
不过，重仓比例相较2018年高达93%的占比要好一些。可以窥见，2019年以来，时代中国开始迈出了向外扩张的步伐。
2018年首入成都后，2019年首入杭州，在成都、武汉也有所斩获，并三次加仓浙江温州，扩储27.49万平米，土地金额支出共计86.31亿元；此外更是两次以最高限价夺地长沙，花费26.39亿元扩储约11.08万平米。
“全民”冲刺销售
拿地、融资、销售是房企资金腾挪最重要的三大环节，拿地预算增加，资金敞口变大，也意味着在融资和销售端，要承受更大的压力。
在短期内成为千亿级企业，是时代中国更名以后的第一项任务。
3月份年度业绩会上，岑钊雄信心满满表示，2019年销售目标为750亿左右，比2018年增长29%，“我们定今年做700多亿，我觉得能做到800亿也说不准。”
然而，销售进度比预想的要吃力许多。截至2019年8月31日止八个月，时代中国累计合同销售（连合营项目销售）金额约为人民币431.4亿元，签约建筑面积约为289.1万平方米，分别同比增长17.85%和33.16%。
相比2018年前8月56.89%的增速，速度明显降低。57.52%的目标完成度，也低于行业平均值。同时，销售单价也有所下降，上半年15131元/平方米的销售均价，较2018年末下降1101元。
数据来源：企业年报，观点指数整理
现金流压力和千亿任务驱动下，完成销售KPI变得紧迫起来。于9月3日，市场消息称时代中国实行全体员工卖房，从普通员工到副总裁都要完成卖房指标，且在规定时间内完成不了就会被裁员。
具体而言，普通员工、经理及普通总监、普通总监以上和副总裁，分别需要完成每人1套、2套、4套和6套的指标。截至1月15日前，卖不出去就要裁员，管理层所负责的部门达成率不够50%的，即使管理层自己完成了目标，也将会被裁。
时代中国迅速做出回应称：“卖房是真，跟其他开发商一样，全民营销一直在做，这是正常的营销推广手段；裁员信息不实，内部并无下发相关文件，对于网传的爆料截图并不知情。”
舆论甚嚣尘上，因涉及“裁员”这一敏感话题。实际上，时代中国近三年内的员工规模是在不断的扩充。据2018年年报显示，2017年时代中国有员工7492人，截至2018年12月31日，时代中国共有员工9502名，增加2010名员工。
2019年上半年财报显示，期内公司行政开支增加人民币2.84亿元，增幅达65.1%，主要由于集团员工人数上升所致。具体扩充原因和后续工作安排等，时代中国方面并没有过多的回应。
回看整个2019年，时代中国销售增速远未及员工规模和行政开支的增幅，“千亿目标在2019年、2020年大概率可以实现”的愿景，或许还需提高效率才能加快实现。
数据来源：企业公告，观点指数整理
去库存压力下，时代中国在最后的四个月继续追赶，销售从9月份开始有所起色，单月实现合同销售（连合营项目销售）金额约为75.23亿元，同比增长31.3%。
最后于12月份冲刺，实现全年销售金额783.6亿，较2018年605.9亿增长29.33%，完成目标率为104.48%。
数据来源：企业年报，观点指数整理
可以发现，2016-2018年是时代中国销售突飞猛进的三年，2018年实现销售额45.5%的同比增幅，2015-2018复合增长率高达45.9%。相比之下，2019年的销售增速略显疲态，这一定程度上受到城市限价及融资收紧的影响。
“千亿目标在2019年、2020年大概率可以实现”的愿景，最终落到了2020年，时代中国还有一场硬仗要打。
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