“就像跑1000米，前面200米跑慢一些，后面500米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”一向“闲适”作风的孔健岷，带领合景泰富经历了一段长跑。
或许是为了厚积薄发，2007年上市后，合景泰富并没有快速迈进，而是用了六七年时间铺路，将住宅以外的地产业态先做了个遍。
现如发展到第二十四年，眼看千米已过半，前半段保留力气的合景泰富也开始加速，准备“冲刺”了。
“未来三年会是爆发期”，这是孔健岷在2018年年初提出的新规划，随即合景泰富发力，不论是规模扩张力度还是销售增速，都在这一年达到峰值。
被认为“艰难”的2019年，合景泰富步伐稍微放缓了一点，但依旧不时现身土地公开市场，同时进行收购和联营，降低成本获取土储，在销售上寻求突破。
但规模冲刺也带来了副作用，营收复合增速减慢、经营性现金流连年为负、净负债率不断上升、存货周转率较差等，或许也成了合景泰富的困扰。
可以看到，过去一年合景泰富试图对症下药，努力平衡资金这条松紧绳。
另外，孔健岷口中所说的“更重要任务”，或是在暗示合景泰富已经摸索到了新的前进方向。
利润大增背后
从2019年上半年的数据来看，合景泰富在营收、净利、毛利指标上均有超一倍的增长，各项财务指标看上去都不错。
截至2019年6月30日，合景泰富实现收入106.47亿元，同比大增207.4%；权益合并收入约人民币171.10亿元， 同比增长68.7%；毛利约人民币37.31亿元，同比大幅增加246.2%；归属股东净利润59.63亿元，同比增长174.63%。
数据来源：企业年报，观点指数整理
这一数据比2018年要好看得多，营收增速停滞不前的情况得到了改善；因为较高的净利率，净利润总额也一直保持在高位。
不过，合景泰富利润的大增，很大程度上得益于投资性物业进入收成期。
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查阅财报可以发现，近两年来，合景泰富“其他收入及收益”和“投资物业公允价值收益”的总和占净利润比重大幅增加，尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年，该两项收益合共41.94亿元，占比70.33%。
其中，投资物业公允价值收益净额录得30.55亿元，主要与各区多项可出租商业物业有关。另外投资物业余额也在逐年增长，主要因为近年来公司持有型物业经营规模扩大。
经营性物业的增长，一定程度上帮助合景泰富守住了利润指标。
“随着所布局的购物中心、酒店及商场在一二线城市的亮相和运营，经营性收入也逐渐步入成熟期和收成期，预计将在未来两年大幅增长，为集团提供稳定的现金流。”孔健岷曾表示。
单从上半年看，合景泰富持续性经营收入同比增长51%至人民币10.71亿，成熟商场及木莲庄酒店的经营利润率均达到50%，成熟写字楼经营利润率达到80%。
此外，在粤港澳大湾区内新开业2家购物中心和4家自营品牌酒店，落地在广州、上海、成都、南宁等一线及强二线城市的八座写字楼也投入运营，为集团提供稳定现金收入。
相比之下，合景泰富近年来主业物业开发的结算收入表现一般，这跟存货周转率有很大关系。
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从存货上看，近4年来合景泰富的存货规模整体呈现上升趋势。继2018年突破550亿后，仍保持上升趋势。
存货周转效率方面，2016-2018年该数据分别为0.16次、0.18次和0.11次，2019年却依旧表现较差。这主要由于近年来公司土地获取力度较大，且部分新获取项目尚未到达结转阶段；同时，公司商办及酒店物业较多，总资产周转率亦处于较低水平，近三年的总资产周转率分别为0.09次、0.09次、0.05次。
从反映去化压力指标的“存货/平均预收账款”数值来看，合景泰富面临着较大的去化压力。2018年该数值为8.29，较2017年的12.90下降了35.74%，但仍高于行业3/4位数。
另一方面，合景泰富的负债开始攀升，资金承压。
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2018年开始，合景泰富负债总额增长43.17%至1527.65亿元；截至2019年6月末，同比增32.01%至约1666.08亿元；资产负债率则为82.43%，较2018年同期的80.71%有所上升。
从负债构成来看，主要由应付合营企业款项、其他应付款及应计款项和有息债务构成。 其中，由于合营企业及项目明显增多，关联方往来款持续增长，应付合营企业款项在近三年的年均复合增长率达35.04%，增长较快。
值得注意的是，2018年报中披露，应付合营企业款项全部为无抵押、免息且无固定还款期款项，未来该部分款项的回收情况及来源的稳定性并不能得到保证。
综合来看，目前合景泰富的“资金池”很大程度上靠投资性物业做贡献，此外需要还的债也在不断增加。不过，预收款项较为充足且主要债务以中长期债务为主，短期内偿债压力较小。
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另外，合景泰富经营性现金流已连续三年为负。2019年上半年，公司经营活动产生现金流净额为-39.09亿元，较上年末的-22.72亿元有所下降。
资金松紧绳
对于合景泰富来说，提高存货周转率、降负债是当前的一项任务。
想要跨过千亿台阶的孔健岷，2019年提出了850亿销售目标，比2018年多出200亿。
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可以看到，合景泰富上半年销售有些“失速”，下半年加快了推货节奏，抓住金九银十节点，销售一度同比突增至123.6%，随后于11月份开始降速，单月完成预售额86.31亿元。
12月份，合景泰富录得预售额为人民币91.96亿元，同比增长57%，全年累计预售总额为861.1亿元。
从销售区域分布来看，广州作为公司传统优势区域依旧贡献突出；值得一提的是，受益于近年来在杭州的大力布局，杭州项目权益销售金额占比大幅提升，与广州并列为公司最主要的收入来源区域。
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