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中梁创始人杨剑把高增长奇迹归结于：“高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式。”
不过，真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的，却是非银金融。其中，尤其以信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等为甚。
而中梁则是将信托等融资手段运用到“炉火纯青”的地步。根据资料梳理，与中梁合作的信托名单就包括：中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构。
过多依赖非银金融，导致中梁融资成本高企。中梁控股在2018年的融资成本为9.9%，远高于主流上市房企平均融资成本均线6.07%。
2019年上半年，中梁控股的加权平均融资成本高达10%。而要知道，去年上半年，中梁的净利率仅为9.24%，核心净利率仅有6%。
中梁在坚持高周转的同时，充分调动民间资本的积极性。据《第一财经》报道，上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）这个隐蔽的资金运作平台与中梁有千丝万缕的联系。
据悉，忠信资本创立于2015年，总部位于上海，是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼，是中梁控股执行董事兼高级副总裁。目前，忠信资本已成立9家专业资产管理公司，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。
实际上，在急速扩张这几年，忠信资本一直充当中梁的资本火药库。2019年5月16日，忠信资本基金经理王猛在“走进忠信，了解中梁，房地产投资形势交流会”上称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外，忠信资本官方列出的投资项目，均为中梁旗下，包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。
目前，中梁资产负债率高达95.25%，上市前净负债率突击改善有所下降。中梁控股的短期债务占比为50.23%，一年到期的债务占比相对较大，尽管账面资金足够覆盖短期债务，但近几年公司现金流状况堪忧。2019上半年，中梁控股经营性现金流为-97.61亿。
中梁控股对信托融资的依赖，直接导致公司销售毛利率长期处于低位。2016~2018年，中梁控股毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%，在规模房企中远远低于逾30%的一般行业均值。
居高不下的融资成本几乎吞噬了它的净利润。招股书显示，截至2018年底，中梁有109个信托或资管计划尚未偿还，总额达到约147亿元，占到借款总额的54.5%。
公告显示，中梁控股2019年上半年融资成本为2.50亿元，较去年同期的1.43亿元，同比增加74.3%。中梁控股表示，成本上升是因为借款金额及利率上升导致，但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。
2019年，公司金融负债利息开支总额为21.221亿元，同比增加61.0%。而该期间，中梁的核心利润才12.32亿元，也就是说，利息开支远大于所挣的钱。
来源： 英才杂志 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中梁控股 |
