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新华联土地储备和房地产项目销售增速的双放缓，是否意味着其文旅转型正步入正轨？
对此，上海中原地产分析师卢文曦表示，从新华联由地产业务迈向文旅业务的全面转型进程而言，无论其转型文旅业务的运营时间有多长、运营项目及范围有多广，只要企业营收的主要来源仍为地产开发销售，就说明其无法脱离对地产销售业务的依赖，就不能算是一次“成功的转型”。与此同时，地产业务作为支撑公司转型的主要资金来源，一旦出现销售动力不足、甚至项目储备萎缩的情况时，后续转型面临的压力也会不断增大，对公司的资金链而言更是一个挑战。
文旅业务仍“绑定”地产销售“文旅运营年”盈利持续性承压
实际上，自转型以来，新华联的文旅业务规模增长进程并不算快。早在2016年，新华联董事长苏波就为新华联确立了“古镇+”模式的文旅产业发展路线。直到新华联于2019年4月份召开的2018年全年业绩报告媒体沟通会上，苏波才正式将2019年确立为“文旅运营年”，并表示公司将继续做大做强文旅产业，全面加快文旅项目的价值释放。
《红周刊》记者梳理新华联公告注意到，其2019年上半年文旅项目的落地主要包括湖南长沙铜官窑古镇二期、安徽芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园全面开业，阆中古城正式接管，北外西宁国际中学开学，以及银川新华联喜来登大酒店开业。目前新华联文旅代表项目主要是长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园四大旅游景区。
苏波对“古镇+”模式的解释与传统文旅项目有所不同，他认为大规模的主题乐园及以门票收入为主的风景名胜景区等传统文旅项目模式投入产出周期太长，而新华联文旅开发模式则是把文化旅游与地产有机的结合起来，“做一个文化旅游项目，就会配套一些地产项目以供租售。”
虽然文旅结合地产项目销售的运营模式在理论上可以解决文旅项目回收周期过长、不利于现金回流等问题，但实质模式却仍是以销售物业实现项目盈利，其在实践中的运营效果可能并不乐观。RET与普华永道在关于《文旅地产的下一个黄金十年》的研究报告中指出，我国文旅地产整体仍以住宅销售为主，但随着在线旅游、分时度假等模式的兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢、后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式实际上在走向终结。
文旅地产依然面临着开发面积大、规模效应形成周期长、基础设施及配套等难题，无法像住宅楼盘一样进行预售，在这种情况下找到全新的开发模式与多元化的盈利模式显得至关重要。
然而，从新华联“古镇+”文旅运营模式的落地情况来看，其主要项目的运营表现并不乐观。已经在文旅转型的道路上探索了八年有余的新华联，似乎仍有很长的路要走。
以新华联投入百亿元打造的地标级旅游景区湖南长沙铜官窑古镇为例，该项目的开发模式是基于“铜官窑”“黑石号”等历史文化因素，在仿造古镇的基础上，结合互动演出或历史文化展览、文化电影放映等内容创意吸引游客。但记者了解到，铜官窑古镇目前却面临游客流量不稳定、票价过高、运力不足等困境。据湖南长沙当地居民介绍，由于铜官窑古镇地理位置较为偏远，票价又较其他景区过于高昂，本地人很少考虑前去游览，外地旅游团居多。
不过根据当地游客两次前往铜官窑古镇的游览经历，该项目的游客流量与园内运营情况并不稳定，不管是客流量还是园内交互活动的丰富程度，整体都呈现“正式运营不及试运营，日常表现不及节假日表现”的景况。据该游客介绍，由于该古镇的大部分建筑都是仿古建筑，因此园内少了些“历史古迹”的韵味，只是个别售卖历史文物的纪念品门店以及主题演出有几分历史文化的色彩。虽然是古镇类项目，但具有历史文化特色的演出及活动主要集中在节假日，景区内最大的特色反而是飞行影院、5D影院及机器人博物馆等具有科技元素的游玩项目。
此外，《红周刊》记者注意到，新华联2019年正式落地的四大景区均离当地城区较为偏远，对公司实现“文旅+地产”“旅游+销售”的开发盈利模式而言是一个不小的挑战。而从新华联文旅项目自2018年开启试运营到2019年实现正式运营以来，其盈利情况也体现出极大的波动性，公司2019年上半年扣非后归母净利润较去年同期下滑127.42%，亏损3549.72万元，这也是新华联近九年来首次出现扣非后归母净利润为负的情况。主要非经常性损益来自新华联上半年收到的1.41亿元的政府补贴，其中文旅产业扶持基金及文旅类专项资金共计1.34亿元。这意味着一旦文旅行业的政策红利不再，文旅类公司则将面临更大的盈利挑战。
来源：红刊财经 文 | 张哲 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新华联 |
