净负债率是指有息负债扣掉货币资金后跟净资产的比值，如分子不变，作为分母的净资产数值越高，净负债率越低。
泰禾在2018年底的净资产由年初的251.2亿元增加到318.9亿元，净资产增加67.7亿元，增幅为27%。
增幅何来？
《棱镜》注意到，泰禾在2018年报中，将11个物业项目由“存货”、“固定资产”科目，转入“投资性房地产”。
按照会计原则，投资性房地产可以重新估值，这一番操作，给泰禾增加11.44亿元净资产，占到67.7亿元净资产增加额约17%。
此外，投资性房地产还可以进行公允价值变动，2018年新增转入的物业项目，给泰禾带来合计8208万元的公允价值变动收益。
2019年一季度，泰禾继续这一操作，通过将部分物业项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目名下，其投资性房地产余额接近260亿元，较年初的177亿元增加47%。如此，泰禾账面上又增加了净资产和净利润。
然而，这些由原来供出售的存货变成自持出租的投资性房地产后，令人莫名惊诧的是，有些项目的出租率为零，有些项目还在继续出售。
例如，位于北京市朝阳区东四环慈云寺桥的“泰禾·金尊府”，已经由存货转为投资性房地产，按说应该由泰禾自持出租，但售楼处人员对《棱镜》表示，该项目打算8月份开盘售卖，价格每平方米12万元左右，户型大小都有。
《棱镜》注意到，目前该项目的销售信息还在各大售房平台挂着。
泰禾在回复深交所的问询时则称：为提高租金收益率，公司根据意向客户的需求分层对北京泰禾金尊府房产内部进行精装修，截至2018年12月末相关租赁合同正在洽谈中，故在报告中披露出租率为零。
一位房企融资部人士对《棱镜》表示，房企在 报表会计科目上做文章，目的很多，“但就泰禾这种情况，主要目的是安抚银行等债权机构，便于与金融机构的展期谈判，当然也要安抚有可能行使回售行权期的债券持有人。”
在关联交易方面，泰禾隐藏了诸多看似非关联交易的关联交易。
例如，泰禾在2018年年报中称，2018年3月，泰禾已将项目公司天津泰禾锦辉置业的股权和债权转让给福建森鑫源贸易有限公司，不属于关联交易。
泰禾锦辉是天津泰禾金尊府的项目公司，该项目在2017年12月发生一场大火，造成10人遇难、5人受伤，该项目是泰禾通过从北京国际信托处融资收购而来，火灾之后，项目无法回款，信托借款和项目尾款都无法支付，最终泰禾被卖家起诉。
泰禾对外声称该公司已卖给森鑫源，与己无关。
森鑫源2017年成立，查询工商资料可知，其在工商局备案时留下的联系方式，与泰禾旗下泰禾金控(平潭)集团有限公司，完全相同。
此外，泰禾2018年年报亦披露，泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福转让给福州运成兴通实业有限公司，泰禾称这些不构成关联交易。
《棱镜》查询工商资料可知，福州运成兴通留下的联系方式和邮箱，跟黄其森掌控的泰禾（福建）集团有限公司又是一致。
近期森鑫源、福州运成兴通和泰禾金控、泰禾（福建）集团公司在天眼查上的联系方式和邮箱都有变动，但在国家企业信息系统中依然留有老底。
黄其森不怕被人骂
贱卖资产和粉饰报表给泰禾带来短暂的喘息窗口，但泰禾面临的长期问题是，后续土地储备何来？黄其森的用人管理制度怎么破？
尽管泰禾已经一年半没有公开拿地，一年没有并购土地，黄其森对泰禾的未来依然迷之自信：泰禾货值6000亿元，土地储备够三年了，没有问题。
跟其他房企不同，泰禾的财报多年来不公布销售数据，而其土储数据，泰禾给得也很不干脆，只显示单个项目，没有总体数据。
据《棱镜》统计，目前泰禾待开发的计容建筑面积仅460.76万平方米。而这些地块还有一些是合作项目，如按权益计，土储则更少。
相比土地，黄其森更看重人，他说对人的投资是泰禾最重要的投资。一年内，泰禾北京、上海、福州、广深四大区域的负责人和公司的财务总监换一拨，其他岗位流动同样频繁。
黄其森刚愎自用，在他的世界里似乎没有信任二字，公司几乎所有的高管在他眼里都可以随时调换，反正有的是备胎。
这种备胎制，源于黄其森在建行福建分行期间的业务习惯——双人四眼，此一制度要求一个流程和一笔业务必须有两个人四只眼盯着。
泰禾广深、北京、上海、福州四大区域都是双副总裁制，此前广深有许珂和余智晟，福州有郑钟和朱进康，上海和北京分别有刘颖喆和钱嘉，人力曾一直招人试图给京沪配齐“双人四眼”，而今这些人早就风流云散。
但泰禾并不缺人才，其高管中有10多位的副总裁，还有20几个总裁助理，蛰伏在虚拟机构总裁办，随时准备顶岗。
黄其森说：“房地产行业很多人都是在社会上漂，很多人没有敬畏心。”
因此，黄其森现在的用人标准是：政府、央企和高校。
他认为最优质的人才在体制内，因为一层层的提拔升迁都经过了组织考核，能做到正处级以上的干部，懂得规矩。
黄其森似乎忘了，前些日失联的泰禾原副总裁余智晟曾任深圳福田区政法委书记，后跳槽至深圳涉案企业深科创之后，进入泰禾。
虽然黄其森看不起“泥腿子出身”的其他闽系开发商，但其依然葆有福建人的勤奋，他可以从半夜开会一直开一天，这波走了，下一波接着来，不变的是主持会议的黄其森。
有与会的前高管说，黄其森开会说来说去都是那些话，跟洗脑一样。
而且，黄其森事无巨细都亲力亲为，有时连每套房子的具体定价都要过问。
一位广东金融界人士表示，他们参与了泰禾在广州项目的股权转让事宜，此前泰禾曾找过华侨城等几家开发商接盘，但黄其森在价格等细节上抠来抠去，搞得财务人员都快奔溃了，最后也没谈成。
最近泰禾争议特别多，但黄其森不怕。
他在面对媒体和在公司高管会上讲得最多的是这句话——不怕有人骂，就怕没人理，如果企业没有人关注，就意味着消亡。
《棱镜》就拿地并购、股权质押风险、项目出售等投资者关心的问题询问泰禾官方，截至发稿，未获回应。
（来源：腾讯财经棱镜 孙春芳）
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