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过去五、六年中海经常被人提及的标签是“保守”“规模掉队”。从同一个时点出发，与同时期、同量级的其他房企对比来看，最近几年中海的增速确实慢了。
2017年，中海各项主要经营指标均创历史新高，但是在全部17家千亿房企中，中海销售额排名第7位，增长率却是第17位，是所有千亿房企中最低的。
自2013年以来，在长期位居前十的企业中，中海销售额的年均复合增长率是最低的。而且，在销售额突破500亿规模后，中海的增速也是最低的。
同样，对比营业收入、总资产、净资产等其它指标，中海自2013年以来的规模增速在排名前十的企业中也是最低的。
然而，历史上的中海可不是这个样子，它曾是大名鼎鼎的“一代宗师”“盈利之王”。这源于其在行业内40年的深耕和积累。
1992年，中海地产在香港联交所上市
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的总称，为支援香港建设于1979年以100万元香港贷款起步，1992年在香港联交所上市。肩负学习经验和打开国际市场双重使命的中海地产，从一个外派学习的28人小分队成长为如今年销售额超过3000亿的房企。
成立之初，中海在港澳承建、参与过一批又一批重要的工程：修建香港新机场客运大楼，1997年投入使用；建造香港迪士尼乐园；还有西九龙填海、中环填海、铜锣湾隧道、港珠澳大桥连线段、香港儿童医院等大大小小上千项标志性工程，为解决普通香港市民的生活问题作出了卓越贡献。
中海是中国存续时间最长的房企，无数个行业第一，为中海对中国房地产行业所做的奠基性贡献做出了鲜活注脚：
国内第一个国际招标出让土地的中标者，国内第一个将“物业管理”引进内地，国内第一家引入“银行按揭贷款”，国内第一个展示“实体样板房”，国内第一个创新的“工程样板房”，国内第一个采用“产品说明书”，国内第一个设计建造了“空中花园”和“入户花园”，国内第一个提出“房屋质量保证”……
同时，中海也获得了太多荣誉：累计57项詹天佑大奖、7项中国建筑工程鲁班奖、12项国际地产奖，被业界公认为“工科状元”，拥有“产品专家”“豪宅专家”等一系列称号，在业界享有极高声誉和顶尖地位。
关于中海地位当年盛况，有两个故事可以体现。1985年8月的一天，中国香港大埔墟的安慈路上，暑热蒸腾中一支几百人的队伍蜿蜒移动，甚至有人提前三天三夜过来排队，热闹程度不亚于30多年后北京上海等一线城市的人们为了给娃报名热门补习班半夜起来排队的场景。
不过当时他们排队的目标是即将发售的新楼海宝花园的楼花。据说当天，海宝花园第一期销售开盘，480个楼花单位瞬间售罄。第二天香港主要报纸以大篇幅报道这个新项目的开盘盛况，标题甚为醒目：排队买楼不知价，只因市民信任它。之后的一些年，中海在香港的名气与日俱增。
但真正让中海大放异彩的还是在大陆。在更优质开放的经济和商业环境里成长，行业起点早、企业起点高的中海自上世纪80年代就开始在珠三角做房地产，1981年开发了中国内地首个房地产项目深圳海丰苑。之后经过7年积累，1988年8月，中海中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块，1990年于这个地块上建成海富花园，开发经验基本照搬香港。
市场证明，这是一次无比成功的“复制”：5月开始深圳海富花园富明阁住宅楼花7天售罄；7月12日富怡阁住宅楼花3天售罄；8月23日富春阁住宅楼花1天半售罄；9月15日富丽阁住宅楼花1天售罄……
得益于公司引进的香港建筑地产市场上积累的经验和管理办法，运用了售楼实体样板房展示、楼宇按揭、物业管理等香港房地产经营模式，中海创造了一个销售奇迹，该项目对当时深圳市低迷的房地产市场起到了托举的作用。
这两个早年间的事例说明中海对于中国房地产初期的发展具有开创性的引领作用。在风云变幻的房地产市场中，中海以先发优势不经意间成了中国房地产行业的开创者和奠基人。
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俯瞰中海40年发展历史，中海的成功在某种程度上在于它为中国房地产市场发展带来的极致商业文明和商业规则。在此过程里，中海逐步确立了迄今为止最为务实的三大优点：
一是领先行业的盈利能力，一度被称为“盈利之王”；二是一直坚定主业，从未旁逸斜出；三是产品品质有口皆碑，曾是以质取胜的典范。
盈利能力从几个阶段的数据可以看出。按照净利润排名，2017年之前的14年中海地产一直是行业第一名。过去十几年，中海是一直保持着行业毛利率超过30%的房企，没有之一。2018年中海实现净利润449亿港元，毛利率达到了37.8%，优势持续扩大，遥遥领先前30强平均9.18%的毛利率水平。同时，2018年中海的净利润率高达26.2%，超过一半的房企净利润率水平。
盈利能力强源于中海具有业内顶尖的风险规避能力。1998年金融危机，中海由于发展模式太过激进导致资金链紧张，叠加金融环境的动荡，市值从超340亿港元骤降至43亿港元，从此拉开了以“开源节流、增收节支”为主题的三年调整期，内部确定了净借贷比率不超过40%的红线等审慎严格的发展策略。
当2008年全球经济危机再度来临之时，中海表现地非常从容，2008年实现营业收入188.92亿港元，股东应占溢利90.41亿港元，当年的营业收入和利润都保持增长，且利润全行业第一。
除了盈利能力超强之外，一直坚持主业这一点中海也做得堪称完美。随着房地产行业下半场逐步来临，整个行业都在酝酿一场更大的变革，体现最为明显的就是2018年掀起的房企多元化转型浪潮。
过去几年很多房企开始尝试文化娱乐、日常消费、科技的跨界等。所谓跨界，就是意图脱离地产本身，在别的行业寻求新的增长点。但很遗憾，迄今为止还没有房企跨界多元化成功的案例。
中海在多元化部分一直比较慎重，选择了开发+运营这条最没有“流量”的路径。中海认为，未来房企的战略支点是围绕地产本身，以开发+运营的基本手段做连接人与空间的生意。这其实是植根于香港的中海地产对于房地产行业本质的深刻洞察：不管外界如何变幻，一直坚持主业，不以短期的市场调整为转移。
时下房地产行业正处于拐点，在“房住不炒”的大背景下，未来随着住宅销售市场增速的下降，必将迎来买方市场，这就决定了房子的品质非常重要。此时回归对行业乃至房子本质的探讨才是房企转型命题的核心。
中国房地产15万亿/年的规模市场让很多企业自然而然地萌生了做大做强的想法，不管是前几年的唯规模论还是自2018年变成主流的多元化，本质上都是这种野心在商业路径上的映射和抉择。
而中海作为港资开发商的好学生，长期坚持产品品质，学习了强大的成本管控能力、较好的工程质量和保持遥遥领先的利润的方法，通过系统控制成本、踩对节奏拿地、注重财务运营效率保持了行业领先的地位。
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中海在学习香港优秀房企经验和在内地实践探索的过程中，形成了一套独特而又相对成熟的开发模式，在过去房地产开发的黄金时代，达成了比诸多行业巨头利润更多、规模扩张稳健而不失速度的结果。
这套模式将中海的国企地位、海外融资平台、战略投资思维、长期工程管控经验和成本导向管控等结合起来，并将其作用发挥到极致。
模式第一环：低成本融资。
中海凭借其香港海外融资平台、国企身份地位以及长期的低成本高利润、财务稳健的身份，实现了较低的融资成本，在起跑线上遥遥领先国内诸多国企和民企。
比如2012-2013年，中海在香港发行融资债券，5年期的债券票息仅为3.375%，华润、招商等其他国企地产巨头发债券的利息在5%上下，而像龙湖等本身也以低成本融资著称的民企在香港融资利息要达6%-9%，融创的债券利息在10%以上，更遑论国内更多中小开发商动辄15%以上的融资成本了。这几个点的利息差吃的就是企业的利润，中海在这个环节上领先了一步。
模式第二环：按照港企投资思路拿地和开发。
在投资拿地方面，中海借鉴了港资地产企业当年在香港的诸多开发思路，奉行踩对节奏、做熟地、战略性投资开发、不盲目增加土地储备的思路。
例如，中海每隔5年左右就会在集团重点选择3个左右的城市，作为下个阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高收益来增长规模，而非盲目增加城市。
选择城市的思路是在房地产市场快速崛起的前夜进入，一旦城市过了房地产发展高峰期或是发展进入瓶颈期、土地核算收益回报不高，中海便会毫不犹豫地减少在这个城市的投资。
2003年前后，中海选择了苏州、成都、佛山三个二线城市作为下个五年的突破点，大量投资拿地，在2004-2009年，这三个城市房地产市场突飞猛进，价格迅速提升，仅因为低成本拿地一项中海就大赚了一笔。
三个城市在中海集团内的年销售额都在40亿元以上，位居集团前五，利润基本位居集团前四。同期在中海早期贡献销售额和利润的广州公司却进入市场恶性竞争阶段，盈利差，所以中海基本不在广州拿地。
2010年以后，中海选择沈阳、济南等二线城市作为下一个突破点，同时回归北京和上海，之后几年中海在沈阳和济南爆发，依靠土地增值和项目大盘操作推动集团高速增长。而同期之前贡献较高利润和销售额的成都和深圳市场，由于进入恶性竞争阶段，开发住宅不赚钱，中海就不做新投资了。
这是一种跟着资本增值路径走的纯粹投资思路、投资策略和管理模式。
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