“现在地产全行业做医疗，还处于试水阶段，贸然一下子投这么多，未必理性。”上述医疗投资界人士分析，泰禾这种壮士断腕的风格值得肯定，“关键要看项目的遴选、落地后的管理”。
一位创投资本创始合伙人告诉《财经》记者，他的一个朋友上世纪90年代从房地产行业转型做口腔连锁，尽管已经有数十家门店，仍然后悔从房地产行业转型，“后来想回也回不去了”。房地产行业从1998年开启新一轮建设高峰期，十多年的发展使其成为国民经济支柱产业，也让从业者赚得“盆满钵满”。
医疗投资界有一句经典：从来不干雪中送炭的活，只做锦上添花的事。“在医疗领域，新建项目基本是退不出来的，除非整体打包出让，但是能接盘的人少。”邓勇说。
外行如何做好医院
王一帆半年前从英慈医疗离职，重回实体医疗。他对在中国采用管理输出的模式做医院，不乐观。医院的运营管理，是地产商投资医疗最大的短板，地产商多寻求与医院管理公司合作来解决，但一旦医院的产权与管理权分离时，管理便会到处受到掣肘。
地产商负责医院建设，医院管理交给专业公司，后者收取管理费。这看似清晰的所有权与经营权分离，当涉及到费用时，管理就会受限制，比如每年的预算定多少，就很难处理。“虽然合同已经将责权界定清楚，但实际操作起来很难。”王一帆说。
不仅如此，受委托的医院管理公司，很容易把自己做成一块“铺路石”。“做得不好，会被质疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉。”王一帆说，“大地产做医疗也会这样做。”
除了委托管理，不少地产公司自己成立医疗管理公司，挖来三甲医院管理者来坐镇，为此能开出300万到500万元的年薪，但这些已有点职业经理人味道的管理者，多来自全政策化加半市场化的公立医院。初来乍到这些完全市场化的民营机构，管理理念的大相径庭让双方都难以适应。
有的三甲医院院长、副院长，到了民营医院，还端着公立机构做院长的架子；可投资方觉得是：“我高薪聘请你来，怎么管理医院得听我的”。
李东坡的坤桐医院，也面临聘请还是自己培养专业管理团队的选择题。此前已经在跟北京的公司谈，在医院将来利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“医疗的可复制性特别小，不同地域医疗资源、人口、发病率不一样，理念也有差异；如果管理团队理念太先进、成本太高，也很难合得来”。
与国际上著名的医疗集团、管理公司合作，是头部房地产公司投资医疗的热衷之举。但理念的协同仍是关键。
王健林在与UMPC签约仪式上演讲时表示，“万达集团一个最大的特点就是执行力强、速度比较快，所以希望美国的朋友能够有一个好的心理准备跟我们合作。一个医院建个五年八年的那就太慢了。”
最近，美国西达赛奈医疗中心副总裁Heitham Hassoun在北京参加中美医院合作峰会时表示，“希望找到世界观相类似的合作伙伴，最终才会彼此交换经验和合作。”
从那么多国际合作中可以看出，简单地将国外医院的理念照搬到中国是行不通的。IHG亚洲区首席运营官韩旭曾建议，如何把国外的运营理念、医疗资源引进中国并进行本地化自我造血，才是地产企业成功进入医疗行业的关键。
“不能坐等优惠政策”
城郊地带，是地方政府大力开发的地点，一系列优惠政策随之而来，寻求同社会资本合作建医院。拿地的便利与便宜，可谓地产商进入医疗的主因。
“在地产商看来：先把地给圈了，这个项目就是我的了，等三五年后市值提升再卖出去。”一名业内人士告诉《财经》记者，对地产商而言，项目运营的好坏，就另当别论了。有地产商为了尽快进入医疗行业，新建的医院一般申请为非营利性医院，可以享受低税、医保、水电的优惠。等“翅膀硬了”，就把医院性质改为营利性，变更土地性质，之后可以做商业地产项目。
这样运作的前提是，医院运营状况良好，操作时需补足之前的税费、土地出让金。邓勇分析，大的地产公司会这样做，公司要上市并表的话，则必须这么做，“医院营利或非营利性质的改变，目前没有法律法规明文禁止，主要看医院是否具备变更性质的条件，此外，地方政府和卫生等部门领导的胆量和魄力，也起着很重要的作用”。
上述医疗投资界人士跟不少房企谈过项目，清楚另外一个“套路”：第一步，先把项目拿下来，占山为王；然后签署一家医院管理公司做管理；引进器械公司后，前期的钱不给，先垫付资金、按流水给提成；然后再到银行融资。“医院的运营几乎无需自己投入真金白银。”
“有的政府为招商引资还给钱、给事业编制。”这位医疗投资界人士称。不少医疗项目打着养老床位补贴的“算盘”。
地产商以产权融合的方式，以康养项目便宜拿地颇为普遍。按照地方政府的规定，地产商拿地之后，一部分土地做商业地产、可以出售；剩下的则必须自持、不能卖，往往做成康复养老项目，政府会给每张床位一定补贴，有的城市达到每张床位一年5000元到1万元。
在这种模式下，“商业地产的收入基本可以覆盖整个项目的成本，康养收入加上补贴就可能成为净利润。”王一帆分析，“这样房企还是赚的，不太在乎医疗项目是否真正成功。”
善用“套路”的公司，把政策研究得很透彻，且敢于贴着红线行走。可如果胆子太大，必担风险。
邓勇曾经接受河南省一家公司的咨询，该公司转型做医疗不成功，想起诉当地政府。几年前，河南某市委书记找到该公司负责人，邀请其以招商引资的形式在该市建设一所妇健医院，市委书记代表政府承诺办理医疗机构执业许可证，并让公立医院提供人员培训等方面的支持。双方签订了合作框架协议。
2015年，原国家卫计委发文要求“各级妇幼健康服务机构应当根据辖区常住人口数、妇女儿童健康需求、功能定位、职责任务和区域卫生规划、医疗机构设置规划进行合理设置，建设规模适度”。
新规之下，该市只能保留原公立妇健医院、不得新建。然而，此时，该公司已投十几亿元建成医院，并请了专业公司搭建信息网络。更巧合的是，时值该市领导班子换届，原市委书记调走了。
证办不下来，政府也不兜底。该公司提出让政府回购，政府同意，但是无法一次性拿出这么多钱，项目一直空着。该公司想要提起诉讼，可双方签订的合作框架没有法律效力。
邓勇分析，社会资本办医非常需要政府与政策的支持，然而其在合作谈判时往往又处于相对弱势的地位。“行政领导的诚信度、人事变迁、发展思路不断变化，都影响项目的稳定性和效益，再大的地产商都会怕。”
一位熟悉遵化坤桐医院项目的知情人士告诉《财经》记者，这家医院进展缓慢，主要在于当地政府一直不敢拍板，此前的方案是引进国药集团，由坤桐控股；把遵化市第二医院撤掉，与中医院老院区的人一起装进坤桐医院。该方案一直没通过。
遵化市卫计局副局长周永超对《财经》记者称，国家鼓励民营医院参与公立医院的改革、医共体建设等，“卫计局目前只是初步了解了一些坤桐医院的情况，具体如何参与，由遵化市政府来定，卫计局来出方案；参与的思路，现在只是探讨之中，还没形成最终的方案”。
对于政府的支持与优惠政策，李东坡看得云淡风轻，“社会资本办医，不能坐等政府的优惠政策；指着政府的补贴，累死都做不成”。
（来源：财经杂志 孙爱民）
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