近日，多个网站出现名为“河北遵化坤桐医院”的招聘启事，“副院长月薪2万-4万元，主任医师年薪10万-20万元，体检中心总检医师月薪1万-1.5万元”。
这一薪资，在同城同等级别中很高。而坤桐医院仅是民营二级综合医院的规模。“这本是一个酒店项目，2017年10月8日封顶后，决定转型做医康养结合的项目。”遵化坤桐医院有限公司的负责人李东坡说。
计划总投资7.6亿元，坤桐医院原定于2019年底正式投入运营。然而，4月9日，《财经》记者站在该医院紧闭的大门外，看到外墙贴着的一张公示显示：这是遵化宾馆酒店的一期工程。
“做医院太复杂，需要找专业的人来做。”李东坡定下的开业目标，因没职工、没设备，医疗机构执业许可证也未开始申请，甚至医疗机构所需的装修都难以按期完成，不得不将开业时间延后半年。他想，可能还会继续延后。
“老本行”是建筑工程的李东坡，大步迈向医院的跨界创业，是中国工程建筑、房地产企业在产业疲态已露时，纷纷转型做医疗、开医院的一个缩影。
《财经》记者根据公开资料不完全统计，在中国数得上名的前100家房地产公司中，有27家布局医养，大手笔投资可见恒大健康（00708.HK）、泰禾集团 （000732.SZ）、万达集团的身影。
新闯入者拥有充足的资本，经年的项目运作经验、市场拓展能力，可这股力量“开弓”并不强劲，“从医”之路磕磕绊绊。他们转型的初衷与碰到的问题，与李东坡或多或少相似，只不过数量级是同比成倍放大。
专业性高、政策性强，向来是医疗行业的两大“高墙”，即便现在政府鼓励社会资本办医，政策口子已开，这两堵高墙还是难越。前方，还有医学专业的限制等待这些初入者。最终能否打破舆论“假做医疗实为圈地”的质疑，正在艰难转型的房地产商们还需更加努力。
一出手就遭困
转做医院是偶然，但这步棋，李东坡下得很谨慎。
25年前，从军队退伍回到家乡遵化，李东坡靠摆地摊糊口，之后随友进入建筑行业。现在他是唐山东发建筑安装工程有限公司（下称“东发建筑”）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下称“坤桐健康”），是坤桐医院的全资控股母公司。
“我一直在思考企业应该走专业化还是多元化，未来或许有答案。”李东坡对《财经》记者说，在东发建筑承接了一位朋友的遵化宾馆升级改造项目后，“我们探讨后，认为高档酒店需求在遵化有限，决定转型做医康养结合的项目”。
李东坡的妻子是一名牙科大夫，曾开过一家牙科诊所，“开办医院算是一个梦想”。即便如此，在真正进入两三年后，他才发现医疗行业门槛有多高，多么的不易为。
2017年9月，注册资本为1亿元的坤桐健康成立，一年多后，坤桐医院拿到了民营营利性医院的执照。政府在鼓励社会资本办医与“放管服”，省去了医院执照办理的前置手续。
可这也没给李东坡多少信心，最重要的医疗机构执业许可证看起来遥遥无期。按规定，申请医疗机构执业许可证，需要满足批准书，还有适合的名称、组织机构和场所、经费、设施、设备和专业技术人员、规章制度等六项基本条件。此外，还有医疗机构执业登记的主要事项：所有制形式、诊疗科目与床位等。
李东坡的坤桐医院，对这些要求几乎无一完备。坤桐医院什么时候能开业？当地卫生部门也说不清楚。
“要看工程的进度、许可证办理的情况。”遵化市卫计局副局长周永超接受《财经》记者采访时说，“现在还处于筹备阶段，要等人员、设施设备、建筑布局、环保等都达到标准要求后才能申请。”坤桐医院也是当地政府的一个面向国际的招商引资项目。
在李东坡看来，流程性事务不在话下，可以按部就班完成。比如，在决定将酒店项目改为医疗项目后，很快就完成了环境影响评价。
但整个项目卡在最关键的开端阶段：如何运营这家新医院？
在建筑行业从业20多年，李东坡积累了不少生意经，他认为这些经验平移到医疗行业同样适用。招揽专业人才，除了发招聘启事“试试看”，他还打算从军队医院吸引老医生，与医生集团合作，甚至想要收编遵化市的民营医院医生。李东坡有多个打算，但都举棋未定。他频频与医疗集团、医院管理公司、律师等各方商谈合作。李东坡坦言，有的只是为“取经”。
在北京中医药大学医药卫生法副教授邓勇看来，绝大多数转型、跨界做医疗的地产、建筑公司，对医院运营一知半解，“他们只懂得撒钱，大多不知道该具体怎么办医院”。
现在李东坡似乎在做两手打算。他想实现办医院的梦想。他清楚遵化市的医疗市场特点：患者流动性强。“我们希望通过改善环境、差异化经营，能（从公立医院）留下一部分患者。”同时，距离北京只有100多公里的遵化，未来中高端养老市场可观。
他也在为被并购做着准备。在接触过中信医疗集团等大公司后，李东坡开始在医院资产上有意为之：自持坤桐医院所处的商用土地，并建成营利性医院。“为以后的合作提前布局，省得人家想并购的时候，自己不合格：资产与医院的条件，得满足收购方的条件。”李东坡告诉《财经》记者。
快钱难砸出一家好医院
“房产企业想要开医院时，宛如暴风骤雨，可是真正要项目落地时，往往变成了和风细雨。”一位医疗投资界人士说。钱能砸出项目，却不能夯实一所真正的医院。
邓勇主持了一个关于社会资本办医的国家社科基金课题，研究发现：2017年中国地产行业在健康产业的投资已高达3000多亿元。
2019年1月，万达集团董事长王健林在年会上宣布：万达正式进军健康产业。早在三年前，万达集团便与英国国际医疗集团（IHG）签订合作协议，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。IHG 2015年进入中国，在华公司为英慈医疗。
英慈医疗中国区原医院业务总监王一帆告诉《财经》记者，“当时签的主要是青岛和成都国际医院的项目，青岛医院项目在万达建成后，卖给了融创。”投资20亿元的青岛万达英慈国际医院，原计划是2018年开业；2017年7月，该项目随着万达13个文旅城项目被售给融创。
去年9月，万达集团又与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订战略合作协议，将在北京、上海、成都等地合办五家顶级国际医院，王健林在签约仪式上表示成都医院已经获得批准进入设计。
IHG与UPMC同属医院管理公司。万达是否更换了国际医院管理的合作伙伴？新的五家国际医院进展如何？截至记者发稿，万达方面表示不予置评。
有行业内人士对《财经》记者分析，万科集团已从广州蕙心医院项目中退出。该项目于2016年底开业，被视为万科在医疗产业上的第一个医院项目。蕙心医院是广州万科公司运营的项目。
广州万科相关人士接受《财经》记者采访时表示：该公司并未从蕙心医院项目中退出，“运营良好，预计第三年开始实现盈利”。
与万达150亿元的合作，是英慈医疗在中国的第一个项目。此后，该公司还与碧桂园（02007.HK）、杭州科谊地产等多家房企签约。据英慈医疗内部人士透露：内地的项目都没落地，与碧桂园的合作还没有合适的项目。
有的雷声正酣，也有的打退堂鼓。绿景控股（000502.SZ）从2015年退出房地产业务，计划募集超百亿元布局妇幼医疗服务领域，先后与首都医科大学附属北京儿童医院、北京市儿科研究所等签订合作协议。此后，两项合作终止。
绿景控股2018年财报显示，将资金、盈利有较大压力的早期医疗项目的全部或部分股权进行剥离，其中包括北京明安、明安康和100%股权，以及南宁明安70%股权，总对价逾2.84亿元。本次交易完成后，绿景控股只持有南宁明安30%股权。
在对深交所重组问询函的回复中，绿景控股否认退出医疗行业，解释称出售三家医疗资产是因为“尚处于业务开拓期或建设期，盈利能力存在较大压力”，未来“寻找给公司带来稳定现金流、成长性高的、较为成熟的优质医疗资产”。对于医疗板块亏损的原因与未来的收购计划，截至记者发稿，绿景控股未予回复。
“地产商看到（医疗）这条路不太理想，撤出来的也越来越多。”王一帆告诉《财经》记者。
打退堂鼓的公司，多少体会到“隔行如隔山”。在投入与产出比方面，医疗行业与房地产行业截然不同：医疗是长期投入、回报周期长；地产讲究的是周转快、高利润。“地产商投入一个亿，按照他们的惯有逻辑，希望有20倍的回报；即便认识到医疗回报低一些，也希望有两三倍的回报。”王一帆分析，医疗行业至少需要三年，才有希望实现现金流持平，“两个行业的期望值差别很大”。
邓勇观察到，民营资本大金额投资医院，一般五年内很难回本、实现盈利，“民营资本很难耗得起，30亿元以上的投资，连国家队都耗不起”。
2018年5月，泰禾集团董事长黄其森宣布准备连续五年每年投入100亿元，加上运营成本，要投入800亿-1000亿元到医疗领域，并表示“做好了十年八年不赚钱的准备”。
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