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2019年4月4日，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”）发布公司2018年年度报告，大悦城原是中粮地产公司，在2019年1月将港股上市的大悦城地产并入后，于今年3月27日正式更名为大悦城。自此，囊括了原中粮地产和港股大悦城控股的大悦城目前已成为中粮集团旗下包含物业开发销售及商业物业自持的综合性开发商。不过，销售大幅增长对应的却是经营现金流入大幅下滑，大悦城全年的销售数据存疑。
销售金额大幅增长 销售回款却大幅下降
2015至2018年，大悦城，即原中粮地产，销售规模实现了较快的增长，2018年实现销售398.64亿元，同比增长52.39%，实现签约面积128.86万平米，较上年同期增长50.93%，销售均价与2017年持平，都在3万出头的水平。
考虑到公司近几年的销售均保持良好的增速，而2018年的结算收入却出现了仅增长0.55%的意外情况，这从公司近三年的存货周转率能看出些端倪。大悦城近三年存货周转率明显下降，由2016年的0.35下降至去年的0.21，侧面印证了公司整体开工结算节奏偏慢的情况。
无独有偶，除了竣工结算不及预期，公司全年的销售回款、现金流似乎也出了一些“意外”。值得注意的是，大悦城全年经营现金流净额为净流出状态，净流出18.64亿元，为近三年来首次流出。而这是在公司全年拿地力度明显放缓、销售大增52.39%的情况下发生的。
据克而瑞数据显示，大悦城2018年拿地金额仅为92亿元，与2017年385亿元的拿地规模相比大幅下降，从公司年报中关于经营现金流出情况的说明可佐证，下图所示。即使按照年报中所述，拿地金额仅仅是下降，具体金额并未公布的情况下，公司全年实现超过50%的销售增速，现金流入却为负增长44.88%，年报所述原因为销售回款较上年度减少，前后反差较大。
众所周知，商品房销售无非两种方式，一种是现房销售，一种为期房销售。现房销售一般直接产生销售收入并计入当期营收，而期房销售则记成合同负债计入预收账款。公司2018年销售额高达398.64亿元，而公司全年结算收入及账面预收账款之和才仅364亿元，也达不到2018年的销售规模。这还没有将往年销售的商品房在2018年结算以及往年留存的预收账款计算在内。由于销售数据并不计入报表，这不得不让投资者对销售数据的真实性产生疑虑，或者公司2018年的销售回款率可能很低。
中粮地产阶段性高毛利或难持续
2018年，大悦城全年实现营业收入141.2亿元，较上年同比仅增长0.55%，其中商品房结算收入占总营收的90.16%，多年来一直维持的90%以上。而正是由于全年商品房结算收入同比下滑2.21%，拖累了公司全年营收增速。
不过得益于同期商品房结算成本同比下降12.99%，这大幅提升了该业务的毛利率达7个百分点，使得大悦城全年营业成本仅81.18亿元，同比下降9.21%，公司整体毛利率提升至近年来最高的42.51%，其中商品房销售毛利率高达43.59%。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 大悦城 |
