利息费用高过净利润首创置业下调2019年销售目标

　　2018年没有完成销售目标，2019年又将销售目标下调，首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”，2868.HK）显得有些信心不足。

　　近日，首创置业举行了2018年度业绩发布会，据年报显示，首创置业实现签约销售额706.4亿元，没有完成2017年业绩发布会时预期的800亿元。

　　2018年2月份，首创置业在业绩发布会上雄心勃勃，提出2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元。不过，不仅2018年的目标没有实现，首创置业还对2019年的目标进行了下调，由1000亿降为800亿。

　　根据年报显示，首创置业2018年新增了220亿元的负债，总负债达1315.16亿元，虽然负债率为77.49%，没有达到很多房企80%以上的水平，但这并没有计算134.76亿元的永续债，2018年首创置业又增加了75.86亿元的永续债，这部分债务计入了权益而非负债中，若计入总负债，则其负债率达到85.43%。

　　针对降低销售预期和负债规模较大等问题，记者向首创置业董秘秦怡发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

　　净利润下滑

　　天津武清高村，首创置业的项目随处可见，有已交房的地块，也有正在开发的地块，首创置业年报显示，其在这一区域有290万平米的开发体量。

　　这主要依托其母公司首创集团的资源，后者在这里开展轨道交通、高速公路等基础设施业务。2009年，借助与母公司在基础设施业务领域的协助互动，首创置业成功取得京津高速公路天津武清段290万平米土地开发整理权。

　　不过，受2017-2018年环京楼市低迷的影响，这里销售情况一度十分惨淡，为促进销售，去年初首创置业甚至祭出首付分期的“促销”方式。

　　作为首创置业业务重镇，天津地区2018年销售额为92.43亿元，比2017年还减少13.92亿元，仅占总销售额的13.08%。

　　此外，一级土地开发周期长、回款慢的特点也对首创置业业绩产生了不利影响。

　　根据年报显示，2018年首创置业实现营业收入232.57亿元，同比上升9.23%，但净利润为24.17亿元，同比下滑13.59%，归母净利润19.23亿元，同比下滑约9%。

　　据了解，2018年首创置业税后毛利率较2017年下降了1个百分点，主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。据了解，2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元，2018年该项成本猛增至20.81亿元。

　　2018年度，首创置业土地一级开发收入约为29.03亿元，与2017年的29.06亿元基本持平，但成本却增长了11.1亿元，同比上升114.32%。

　　利息费用高达25.71亿元

　　导致首创置业净利润下滑的另一个重要因素是融资成本过高。