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德信中国在招股书中这样描述其战略：公司将继续巩固长三角地区的市场占有率，并计划将业务扩展至长三角及全国的主要城市，如武汉、郑州、长沙等。
不过，不知是否因浙系常年偏安一隅，浙系房企外拓的路数，不如闽系“激进”，故而也时常遭遇“水土不服”。
此前，提出“三点一面”——即以杭州、上海、深圳为点，以长三角富裕县市为面城市布局的滨江集团（002244.SZ），就曾被外界质疑，而2017年房地产营收下滑近三成的表现，与其倡导的城市布局似乎也有些“货不对板”。
目前，德信中国品牌辐射区域多为三四线城市，未来如何在保持上述地区盈利增长的基础上，踩准节点进入其他城市，乃至从几乎已经被头部房企垄断的一二线楼市中分得一杯羹，或是公司接下来即将面对的课题。
偿债压力凸显
房地产企业是资金密集型企业，从拍卖土地、项目开发到后期的销售和物业管理，都离不开外部资金支持。因此考察房企的融资渠道、融资成本以及利息资本化政策非常重要。
招股书显示，德信中国主要融资渠道包括银行贷款、信？融资、资产管理计划及预售所得款项。
2015—2017年及2018年9月30日（下称报告期），德信中国未偿还即期及非即期银行及其他借款总额分别为45.63亿元、81.23亿元、101.36亿元及人民币106.99亿元。而报告期内，德信中国借款总额的加权平均实际利率（即期内产生的实际借款成本除以期内未偿还加权平均借款）分别为11.00%、9.86%、8.33%和8.34%。
其中，报告期内银行借款的加权平均实际利率分别为6.30%、5.59%、6.08%及6.02%。
然而招股书显示，借款利率最低的银行抵押贷款只占总融资额的12.21%，另外信托及资产管理分别约占其总融资额的47.5%及38.8%。显然该公司融资成本较高，缘于其他类融资占比较小。
另外，从账龄来看，该公司截至2019年9月30日，一年以内需偿还的借款额为58.06亿元，占其总融资额的54.27%。第二年需偿还的借款额为26.76亿元，占总融资额的25.01%。
而同期德信中国的现金及现金等价物为49.87亿元。
需要注意的是，房企的借款主要用于房地产开发，借款产生的利息应该一部分资本化，一部分费用化，每个企业都可以灵活地调整二者比例。
据招股书显示，报告期内，德信控股的资本化利息分别为2.87亿元、4.12亿元、4.85亿元及4.52亿元。占其银行及其他借款的比例（资本化比例）分别为50.89%、60.68%、53.07%、58.93%。从以上数据可以看出，德信中国最近几年该数值都在50%以上，2018年前三季度资本化比例上升至58.93%。利息资本化比例越高，后期结算项目的毛利率也会越低，当期的会计利润就显得较高。而德信中国报告期内毛利润分别为10.4%、13.0%、23.4%、32.4%，后期恐有下滑风险。
招股书显示该公司近几年的毛利率和净利率逐步上升，股本回报率近三年一直维持在30%以上，其主要原因是该公司在2015年加足了杠杆，使得2016年的净资产负债率达到惊人的435.2%。
招股书显示，德信中国报告期内的净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、103.1%，从数据中中可以看出资产负债率自从2016年以来一直下降，但净资产负债比例仍然高达192.6%。
来源：《投资时报》研究员 王彦强 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 德信 |
