与资本丛林里此起彼落的其他系族相比，泛海系如同一匹成年野兽，在过去多年里悄然壮大，熟练而稳健。如今，这只野兽正被无形所束缚。茫茫草原，如何继续驰骋成为最大问题。
成立30余年，地产起家，金融为主，二者相辅相成。以泛海控股为轴心，泛海系控股和投资了民生控股、中泛控股和民生银行、联想控股等多家上市公司，搭建了属于泛海系的上市公司体系。2017年福布斯中国富豪排行榜显示，泛海系掌门人卢志强坐拥344亿元财富。
如今，“活下去”成为了地产企业的一道命题，泛海系的地产业务也受到制约。
眼下的泛海系正试图将地产业务抽离出泛海控股上市公司主体。同时，在打造全牌照金融帝国的路上，泛海系与金融去杠杆迎面遭遇，高负债的隐忧始终牵扯着这个老牌系族最为敏感的神经。泛海方面对新京报记者表示，单纯从财务报表来看，公司的资产负债率确实相对较高；但财务报表上的资产负债率并没有真实反映公司的资产负债水平。公司通过多种措施，争取更好地改善公司资产负债结构，保证公司经营的稳健。
置出房地产失败 上市公司不断为武汉公司“供血”
2018年开年之初，房地产企业陷入集体焦虑。2017年11月龙头房企万科在月度经营数据电话会议上，预计2018年将是房地产的小年，2018年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。2018年将是房地产“小年”引发业内讨论。
“春江水暖鸭先知”，涉及房地产业务的泛海控股很快做出反应。1月15日，泛海控股向深交所申请停牌，拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，同时置入优质金融资产。拟出售的资产为泛海控股持有的境内全资子公司武汉中央商务区建设投资股份有限公司(以下简称“武汉公司”，7月25日更名为武汉中央商务区股份有限公司)股权和境外全资子公司中泛集团有限公司(以下简称“中泛集团”)相关资产。
武汉公司系泛海核心业务平台之一，持有泛海控股境内所有地产项目以及中国民生信托有限公司约93.42%股权、亚太财产保险有限公司51%股权。公告中，泛海控股表示，该项重组方案的实施是“主动顺应国家政策导向”。
该项重组方案并未取得成功，近三个月后，泛海控股以推进重组的“有关条件尚不成熟”为由，终止了这次重组并复牌。
虽然置出资产失败，但对武汉公司的输血却不能停。两个月后的6月29日，武汉公司向信达金融租赁申请融资5.1亿元；7月18日，武汉公司和武汉泛海城市广场开发投资有限公司(以下简称“武汉城广公司”)再次作为共同承租人以融资租赁方式向信达金融租赁申请共计17.90亿元的融资，泛海控股将为上述融资提供担保。融资用途为支付武汉中央商务区项目相关工程款及偿还借款。
截至7月18日，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为人民币857.19亿元，占泛海控股2017年12月31日经审计净资产的427.11%。2017年年报显示，泛海控股为武汉公司的担保金额已经高达274亿元左右，占截至2017年底泛海控股担保总额的3成以上。
除去担保融资，8月3日，武汉公司实施了增资扩股，新增注册资本16亿元，杭州陆金汀投资合伙企业(有限合伙)以每股约1.85元的价格，出资30亿元对武汉公司进行增资，成为持有武汉公司4.42%股权的股东。
10月10日，为盘活企业资产、加快武汉中央商务区项目的开发建设，泛海控股、武汉公司拟与中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称“信达资产”）合作，对信达资产剩余债务38.50亿元进行债务重组。武汉公司作为债务人、武汉公司全资子公司泛海建设控股有限公司作为共同债务人按约定向信达资产履行还款义务，泛海控股提供连带责任保证。
地产之困 尴尬的武汉CBD
在泛海控股中，房地产板块可谓耗资巨大。官网显示，武汉公司的主营业务为对王家墩商务区进行一级土地开发、基础设施投资、建设、开发及武汉CBD项目的策划、投资、开发和招商、运营。
10月底，武汉的天气渐渐转凉，号称千亿投资、累计完成投资约400亿元的武汉CBD在淅淅沥沥的秋雨中略显荒芜。新京报记者通过实地走访发现，已经建设十余载的武汉CBD中，多个楼盘仍为在建状态，行走在武汉CBD中，并不见宣传页上所描述的繁华，泛海SOHO入驻商家极少，许多楼层处于闲置状态，即使是在周末，泛海城市广场的购物人群也并不算多。
横亘泛海CBD的淮海路南侧有民生金融中心、招商大厦和平安银行等高层地标性建筑（均属于泛海CBD项目），记者10月底走访发现，民生金融中心目前仍在全球招租，招商大厦还未投入使用，建设时间长达十余年并于9月20日验收成功的平安银行大厦，验收成功的红色条幅还悬挂在门口，封条仍贴在玻璃门上，大厦内空无一人，附近坐着闲聊的环卫工人，大厦周围被圈起来的地块尚未兴建。附近分布着中国银行、农业银行和交通银行等银行机构，但银行或在修建过程中或客户几近无人，冷冷清清。
在当地市民的渴盼中建设十余年的泛海CBD，至今仍未成为繁华的商业区，而曾经在这片土地上的王家墩机场也成为历史。
如今的泛海CBD坐落在汉口的王家墩地区。自新中国成立以来，王家墩一直作为空军的汉口机场。公开资料显示，上世纪90年代初，空军批准同意武汉航空公司在该机场开办民用航空业务。
在当地不少人看来，泛海系能在曾经的空军机场上修筑泛海CBD可谓能量巨大。据知情人士李明龙（化名）称，王家墩机场曾经作为军民两用机场，1995年4月，武汉天河国际机场正式建成通航，王家墩民用机场的功能逐步退化，军用机场也逐步迁移出王家墩。泛海控股官网也显示，1999年2月9日国务院批复的《武汉市城市总体规划（1996-2020年）》，明确提出搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。
据李明龙称，当时王家墩的土地产权尚在军队手中，拿下土地产权并把土地性质改成商业用地并非易事。起初，泛海采用租赁的形式，将机场航运楼拆除之后，土地“晒”了好几年都没动。“后来转让土地产权之后，土地性质变成了工业用地，当时谁也没有想到泛海拿地是用来建设CBD的。”
李明龙告诉记者，泛海整个拿地的过程并不是传统的先变更土地形式，再通过招拍挂的方式获得，而是先通过了CBD的议案，再来变更土地性质。
对于上述说法，泛海方面12月22日向新京报记者表示，与事实情况不符，“不存在租赁的形式，也不存在变成工业用地的形式，是在实行土地招拍挂制度之前，通过直接国有土地出让的形式取得。因为武汉项目前身是武汉王家墩军用机场，后经国务院批复，武汉市政府采用市场化运作模式，引进民营资本进行开发建设的首个大型城市中央商务区。”
泛海控股官网显示，2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的《政府工作报告》中，站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署，武汉CBD建设正式拉开序幕。
武汉本地房地产行业某分析人士告诉新京报记者，泛海CBD的建设进程一直很缓慢，以居住区功能为主，前三年政府一直敦促泛海，要求加快建设进程。
泛海方面对新京报记者表示，经过10多年的发展，武汉CBD已经初具规模，也为泛海控股贡献了可观的利润。2017年度，武汉中央商务区股份有限公司经审计的净利润超29亿元；2018年1-9月，未经审计的净利润超24亿元。
武汉之外，泛海同期的其他地产项目也有相似的处境。2017年年报显示，截至2017年12月31日，泛海控股旗下武汉CBD、北京泛海国际居住区二期、沈阳泛海国际居住区、美国索诺马项目、美国纽约南街80号项目、美国夏威夷KoOlina1#地项目、美国夏威夷KoOlina2#地项目和美国夏威夷西区项目都仍有大面积土地尚未开发，仍需大规模的资金投入。
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的2017中国房地产500强测评成果显示，中国泛海控股集团跻身“中国房地产100强第83位”。显然，对于房地产仍为主要板块的泛海来说，这不能算是一个好名次。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于泛海控股将武汉公司剥离出上市公司主体，或是从上市公司角度需要提振业绩，尤其是现在地产业务的潜在成长机会弱，“而对于泛海控股来说，其需要在金融业务上夯实基础。也不排除未来会有一些新的金融创新，所以会有各类改革和重组的动作。”严跃进认为，对于泛海控股来说，前两年的经营思路在于构建金融大平台，各类收购的动作很大，当前金融业务的平台化已经比较成熟。地产业务置换本身也是业务条线资源整合的思路。
“当然，地产业务错综复杂，尤其是部分地产业务也涉及海外项目，本身管控力度大，所以预计整合难度较大，也会影响此类企业的原有思路推进。”
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