苏宁佛手湖项目已被圈占的湖泊和林地
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存在“差异”的土地用途
相关资料显示，南京佛手湖公司，于2003年9月、2003年12月与南京市浦口区国土资源局签订土地出让协议、补充协议，其中标明的出让面积437691.9平方米，取得单价仅575.57元/平方米，支付净土地出让金2.5亿多元。证载总用地面积为433967.3平方米，土地用途为“城镇混合住宅用地”。
南京市浦口区国土局相关负责人对此表示，上述国有土地使用证审批的土地用途“城镇混合住宅用地”，是按规划部门审批的土地规划使用类别所载明而审批的，这应由规划部门解释。作为国土部门审批，根据法律规定土地使用类别为建设、商业、住宅用地性质审批，没有所谓的“城镇混合住宅用地”之说，南京佛手湖项目如果变更土地用途的建设项目，必须由规划部门调规审批后，土地部门才能按程序审批“这不是苏宁想变更就能变更了的”。
南京市规划局则表示，关于南京佛手湖项目，规划部门审批的土地用途“城镇混合住宅用地”也是有根据的，与国土部门土地用途类别审批理解上有点差异，至于为什么存在“差异”，可以向国土部门了解。
“目前，规划部门没有收到南京佛手湖公司的土地规划变更申请，这在官网上都能查询到的，如果查询不到，就是没有变更申请。”南京市规划局的一位工作人员告诉记者。
虽然项目取得了土地使用证书，但是由于土地用途、林权使用等诸多遗留问题未能解决，导致其因无法办理建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关证件而不具备建设条件。
然而，从2015年起，南京佛手湖公司利用获取的国有土地为其关联公司苏宁环球集团、南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心、南京苏宁建材设备物流贸易中心有限公司单独或持续担保，共计6.5亿元。与支付的2.5亿元净土地出让金相比，“苏宁环球系”获得出让金近3倍的现金流，堪比销售回笼的效益。
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争议中的收购
在上述操作完成后，2016年苏宁环球与其控股股东苏宁环球集团对这一地块又进行了“处置”。
2016年6月15日，苏宁环球发布《拟收购南京佛手湖环球度假村投资有限公司全部股权项目资产评估报告》（下称“评估”），估算显示，拟以自有资金人民币30.07亿元向控股股东苏宁环球集团收购其持有的南京佛手湖公司100%的股权。
这份评估报告显示，南京佛手湖公司评估后资产总额为300748.49万元，其中评估增值231642.77万元，增值率为1922.84%。
这份评估报告预估整个南京佛手湖项目至2019年售完，销售收入107亿元，净利润34亿元。也就是说，苏宁环球股份投入30亿元，还承担房地产调控和销售不达预期的风险；而估算出来的销售收入是按别墅7.4万元/平方米、酒店4万元/平方米、其它住宅2万元/平方米计算，甚至已把3年中每年6.5%了的涨幅也估算了进来。
公告显示，不考虑预付工程款的前提下，南京佛手湖公司已实际支付了全部土地费用等各种规费，实际支付土地总费用为2.79亿元；其他开发成本约4.09亿元。据此，目前该项目合计总投资约6.88亿元。
更为重要的是苏宁环球集团将一个“烂摊子”甩给苏宁环球股份，看似左手转右手，但涉摊薄苏宁环球股份股东红利之嫌。
这项“处置”随即引发了监管层的关注。2016年6月30日苏宁环球股份有限公司收到了深圳证券交易所公司管理部《关于对苏宁环球股份有限公司的关注函》，深交所在关注函中要求苏宁环球股份就相关资产注入的前提条件是否达到进行说明，并指出交易标的佛手湖公司尚处于建设期，交易时2年连续亏损，“要求公司董事会对佛手湖公司未来开发计划情况、预计建成并投入使用时间以及投入使用后的盈利能力进行分析，并在此基础上分析说明本次交易的必要性、公允性、以及是否损害上市公司利益”。
面对监管层的质询，2016年7月13日，苏宁环球股份发布《关于深圳证券交易所关注函回复的公告》，在公告中，苏宁环球股份回复称，在南京佛手湖度假村项目开发完毕前，若有可能将相关未开发土地的用地性质由商业、旅游、综合变更为住宅用地，则苏宁环球集团将促使其尽快办理相关用地性质变更手续。并称“截至2016年4月30日，佛手湖度假村建设项目已取得面积合计433967.3平方米的土地证（用途为城镇混合住宅用地）、立项文件及使用林地审核同意书，建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证正在办理中，已基本满足控股股东原承诺中关于用地性质变更的前提条件”。
而据中国房地产报记者了解，至目前，该项目土地变更并无申请审批，更谈不上办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
在回应深交所对项目“资产评估增值较高”和“未来各年收益或现金流量等信息”等相关问询时，苏宁环球股份回应称，对于存货的评估采用了假设开发法，项目增值幅度较大的因素包含“2003年以来南京房地产价格大幅上扬，特别是2015年来受国家政策影响，开发商资本大量涌入二线城市，南京首当其冲，房地产市场异常火爆，地价一路上涨”。
彼时，公告里南京佛手湖环球度假村投资有限公司提供的销售计划是：该项目A区预计在2017年完工，2018年开始销售，预计一年内可以清盘；B、C区预计在2018年完工，2019年开始销售，当年预计销售总盘的60%，次年清盘。
值得注意的是，该项目于2015年初就已经停工，至今未复工，首期开工建设的11栋别墅也从未入市销售。所谓的按期投资建设和销售计划，现在看来无异于 “镜花水月”。
来源：中国房地产报 记者 樊永峰 贾俊杰丨南京报道
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