利润表拆解：归母净利润占比降低
根据财报：2017年龙湖地产营收720.75亿元，同比增长31.5%，归母净利润126亿元，同比增长37.65%，营收和净利润增速均创下近四年来新高。事实上，此前龙湖地产的净利润增速已经连续3年维持在8%以下了。
但是比单一年份利润增速更让面包君感兴趣的，是归母净利润在净利润总额中的占比情况。
可以看到，龙湖地产少数股东损益从2015年的3.76亿元猛增至2017年的38.8亿元，增幅为9.32倍，而同期归母净利润增幅仅为40.18%。因此，尽管净利润也在增加，但龙湖地产的归母净利润占净利润的比重已连续两年下滑，从2015年的95.98%降至2017年的76.46%。
另外，与国内主营住宅的房企相比，龙湖的另一个特点是近年来在着重发展商业地产，自持物业获得的租金收入在不断提高：从2014年的8.76亿元增至2017年的25.93亿元，增长了近1.96倍，占营收的比重则从1.72%提升至3.6%。
这是一把双刃剑，一方面商业地产可以获得稳定的现金流，但同时由于投资性物业价值重估可以直接增加净资产金额，会让负债率看起来更低。
近期，不少券商分析师都在唱多龙湖，认为其“四个主航道业务齐发力”，“进入自我强化的良性循环”等。但很多事情都是有正反两面的，作为一个投资者越是看好一家公司，其实越要多考虑风险。对于那些真正的烂公司倒是可以不必花太多心思去研究，躲着走就是了。
仔细梳理龙湖地产的发展史会发现，这是一家颇具特色的公司，产品质量颇有口碑，创始人吴亚军女士也一直被奉为女性企业家的典范。
但看不到风险，则唱多无意义。原本，这篇文章应该更多拆解投资风险。但最近关于龙湖和吴亚军女士的信息屡屡上头条，这个时候太多谈论风险并不适宜。
作为一个研究者，不应该落井下石，但梳理数据时发现了值得研究的案例，也没必要刻意回避。
只谈专业问题，点到为止。接下来就说一点关于明股实债的小科普，与龙湖无关，只做知识普及。
明股实债小科普：房企负债出表利器
之所以格外花力气研究房企的少数股东权益，主要原因在于，少数股东权益其实暗藏了降低账面负债率的风险——主要通过“明股实债”的方式。而如果不搞懂明股实债这一被房企普遍运用的融资方式，是很难研究明白房地产行业的。
一般来说，银行、保险、信托、基金等金融机构会与其客户共同发起产业基金、资管计划或信托计划，投资方向主要有债券、股权、收益权等。
“明股实债”主要是通过股权投资的方式进行的，通常会在合同中签订回购及类似协议，约定一定期限后由融资方溢价回购股权或提供其他保障措施，一般用于房地产、基建等行业。
简单来说，就是投资方虽然是以股权的方式投资于目标公司，但交易的实质其实是与贷款类似的债务关系，投资方的收益不与被投资项目的收益挂钩，一般具有刚兑的保本约定。
与永续债可债可股的性质不同，“明股实债”的本质可以看做是“债”，因为是以股权的形式存在，所以“借款”公司的账面负债就不会增加，算是一种表外“债”。
不过，近年来监管层已经下发层层文件对“明股实债”进行了围堵，尤其是防止以此种方式将贷款资金流入房地产行业。据中金统计，目前国内“明股实债”规模约2万亿元，占社会融资存量规模的1.3%至1.5%，其中预计20%至25%流入房地产行业。
但是，明股实债的分析非常复杂，涉及到项目成立时签订的具体条款。而这些资料都是外部投资者无法获取的。不过，如果房企将以明股实债方式进行的合作开发项目并了表，我们还是能够将少数股东权益的变动情况作为一个研究切入口。
下表为面包财经整理的A股和H股市值500亿人民币以上的内地房企2017年少数股东权益变动情况：
截至2018年5月29日，A股和港股市值500亿人民币以上可比房地产企业共15家，龙湖地产少数股东权益以166.76%的同比增幅位列第四。卓尔集团和新城控股虽然增幅比龙湖地产高，但基数较低，而同比变动幅度与龙湖地产相近的华夏幸福，面包财经已经分析过，所以这个系列的开篇才花落龙湖。
房企负债，出表入表都是大戏。
来源：面包财经 出处：新浪证券综合
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