永续债虽魔力四射，但在内地房企中并没有被普及运用，要成长为“主流”的资本工具还有待行业同仁齐心协力、发扬光大，同时还得看政策层的风向。
房企更普遍使用的一种开发模式是合作开发。通俗的说，就是抱团取暖；高大上一点的说法是，优势互补、战略合作。
在财务报表上，合作开发通常体现在少数股东权益、联营或合营企业权益等科目。当然，还有更复杂的操作，隐藏在更深的角落，今天暂且不表。
合作开发不仅仅是早已被房企普遍运用的业务模式，更牵连着一种广泛而历史悠久的融资模式——明股实债。
房地产和金融行业的老法师，不知道明股实债的大概不多。做一个不是很精准的概括：合作开发不一定都是明股实债，但明股实债往往“长得像合作开发”。
这次，我们换一个角度来看房企的负债和资产扩张路径。要点就是合作开发。
近年来，中国房地产行业已进入强者恒强的超级巨头时代，市场集中度在不断提升。如何获取土地和资金这两项关键要素，是对各大房企的考验。能将负债率控制在合理水平并且实现高速扩张，是房企弯道超车或者至少保持行业地位的要诀。在“去杠杆”的大背景下，不少房企选择了合作开发这一“抱团”方式来实现扩张。
如果合作开发项目公司是由上市公司控股的，那自然要并表，其中其他股东的权益就计入少数股东权益；反之，则不并表，计入联营或合营企业权益。
今天，要研究的房企是在港股上市的龙湖地产（0960.HK）。
龙湖地产之所以引起我们的关注，主要是因为这几年其总资产规模增速较快，两年多增加了1700多亿，但负债率却并没有明显的提升，而同时少数股东权益却以相当高的速度在增加。
作为一家颇具标杆意义的房企，龙湖地产是如何实现“低负债率”下的规模扩张呢？
先来看龙湖地产近年来的资产扩张和业绩情况。
龙湖扩张之谜：两年增加1786亿资产，负债率却未飙升
先看资产负债情况。
截至2017年末，龙湖地产总资产3627.64亿元，较2015年末的1840.89亿元增加了1786.75亿元，接近翻番。而总负债从2015年末的1216.21亿元增至2017年末的2565.85亿元，增长了1349.64亿元，增长了110.97%。以下是面包财经整理的龙湖地产资产与负债走势图：
负债增速大于资产增速，因此龙湖地产的资产负债率也在提升，从2015年的66.07%升至2017年的70.73%。从绝对值来看，70%左右的负债率并不算低，但正如面包财经此前一系列房地产相关文章中所分析的那样，房企负债率一般要扣除预收款之后才更有参考价值，如果商业地产占比较高，还要考虑投资性物业价值重估带来的影响。
这些细节暂且不深入探讨，直接给出一个对比数据：即便龙湖的负债率已经较前两年有所增长，但在A股和H股上市房企中仍处在相对低位。2017年末，A股和H股上市房企的负债率中位数是70.07%。
以较低的负债率增速实现了资产规模的扩张，合作开发是一大利器，这体现在龙湖地产近年来猛增的少数股东权益上。
少数股东权益3年猛增13倍 部分公司持股不到50%仍并表
直接先看龙湖地产的少数股东权益变动情况。
2017年末，龙湖地产股东权益为1061.79亿元，同比增加310.64亿元，其中少数股东权益为356.12亿元，同比增长222.62亿元，占股东权益总增长值的71.66%。
2014年时，龙湖地产的少数股东权益仅为25.08亿元，也就是说3年时间少数股东权益增长了13.2倍，而同期归母公司股东权益仅增长47.74%。
因此，我们可以看出，尽管合并报表下龙湖地产的总资产规模快速扩张，但实际上归属母公司股东的净资产增速远没那么高。
一般来说，房地产企业的少数股东权益主要是由于合作开发房产项目设立公司导致的。
龙湖地产在2017年年报披露了公司部分持股没有超过50%但具有控制权的附属公司情况。2017年，有11家附属公司，持股比例区间为20%至50%，但仍具有控制权；5家公司由于本年出售股权或视同出售，导致持股比例下降，目前持股比例区间为25%至50%，但仍具有控制权。
据龙湖地产解释，因为公司有足够主导投票权以指挥这些持股比例没有超过50%的公司的相关经营活动，因此具有控制权。当然，根据会计上“实质大于形式”的原则，这种做法完全合规。
如本文开头所述，不少房企的少数股东权益中其实包含着“明股实债”的成份，这也会让房企的账面负债率看起来更低，而且会降低报表上确认的“财务费用”。
具体到龙湖地产是否也存在这种情况呢？这个从已经披露的财务数据中，其实是很难得出明确结论的，要看具体项目的相关协议约定。篇幅所限不展开讨论了，如果读者有兴趣以后可以拆解一下具体的地产项目，做进一步的讨论。
投资者更关心的其实是利润，少数股东权益同样也会影响利润表。
共2页 [1] [2] 下一页
西西弗书店正式亮相重庆沙坪坝龙湖U城天街
吴亚军滞留境外传闻落定 龙湖仍面临3千亿爬坡动荡期
龙湖董事长吴亚军的归去来
深陷传闻的吴亚军回国了 现身辟谣还是救急龙湖？
龙湖地产80亿元公司债发行中止 4月销售量下降14%
搜索更多: 龙湖
