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截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。
“抛售项目应该是符合央企地产资源整合的需要的。而且通过此类抛售，也利好资金回笼，进而促进房地产业务的梳理。这对于中航地产的轻资产业务转型也是有积极的促进作用的。”易居研究院研究院王梦雯对长江商报记者表示。
谢逸枫则认为，中航地产目前资金链的确有点问题，不仅仅是负债比较高，而且公司下属项目销售也并不是很好。而且有些项目开工的时间也不是很明确。尤其是负债率的提高，以及现金流紧张，导致其不得不卖掉手里的一些项目与资产。
中航地产因资金承压抛售多个业务 ，目前效果如何？“目前仍看不到明显的效果，中航地产因资金承压抛售多个业务之后，仍在四处寻找战略方向。”谢逸枫直言，从目前卖项目的效果来看也并不是很好，主要是因为抛售项目的资产规模并不大，还有其他的债务，因此即使是把手里的项目资产卖掉，可能还不够还债。
押宝物业服务转型升级
在出售房地产开发业务之后，中航地产决定集中资源发展物业资产管理业务，从而实现公司业务的转型升级。
记者梳理发现，在2016年的营收构成中，中航地产建筑楼宇工程业务的占比为2.65%，房地产开发业务的占比为60.03%，物业与餐饮等业务的占比为37.32%。
这些业务共同在2016年为中航地产带来1.61亿元的净利润。但值得注意的是， 1.61亿元的净利润中，来自地产业务的为0.33亿元，来自物业管理业务的为1.19亿元，建筑业（楼宇工程）的为0.14亿元，服务业及其他为-0.04亿元。
对比营收结构可知，占据营收大头的房地产业务并没有成为公司净利润的最大贡献板块，占营收比重约3成的物业板块反而成为公司的利润“大户”。
中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。
“中航地产之所以剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，一是走轻资产化发展道路的需要，二是央企整合的需要。”王梦雯表示，通过对自持商业地产进行物业管理为以后的转型提供了良好的基础，目前中航地产转型思路是从住宅转向商业地产再转向物业管理，减少了成本，在增加盈利的同时还能避免债务的风险。
值得注意的是，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。
全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费为2.24 元/平方米/月，平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。
换言之，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。业内认为，大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。
据了解，包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。
致力于剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，对中航地产来说是一个转型升级的契机还是又一次沉沦？一位在中航地产就职近5年的前员工向长江商报记者表示，放弃开发转战物业，有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归” 的一个转机。
来源：长江商报 记者 江楚雅 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中航地产 |
