“你们这是要干嘛呀！”在四川成都西南40公里外的安仁古镇一个公馆院内，面对蜂拥而来拍照的媒体，华侨城总经理段先念站起来，一边笑一边摆手。
这是12月15日，他正在参加一个论坛，论坛举办地安仁古镇是华侨城首个特色小镇项目，也是检验华侨城战略转型成败的试金石。
3年前，段由西安市副市长调任华侨城党委书记、总经理，彼时的华侨城正被旅游地产模式掣肘，一二线城市巨量存货和周转短板之间的矛盾格外突出，从2009年销售额突破150亿元后，业绩一直在200亿元以下徘徊。
段先念执掌华侨城第二个月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》发布。2015年8月，段先念在华侨城正式提出“文化+旅游+城镇化”发展战略，开启了“对内改革、对外开放”的战略转型。
经过两年多的转型和布局，今年3月份华侨城提出中远期发展规划：“十三五”末，营收达到1500亿元，净利润达到200亿元；未来10年到20年，在全国建设100座具有中国传统民俗文化特色小镇，再造20个华侨城，城镇化收入超过千亿。
2016年华侨城地产销售额首次突破200亿元达275亿元，集团总营收536亿元。也就是说，要达成中远期发展规划，华侨城需要在现有业绩基础上再增长三倍以上。这不仅是华侨城的目标，也是段先念立下的军令状。
从安仁看华侨城
安仁位于成都市大邑县，拥有成立于上世纪30年代的27座公馆和37座博物馆，是一个具有浓郁民国风情的小镇，2016年被列入第一批国家级特色小镇名单，当年年中，华侨城正式接手安仁小镇，持股70%。
安仁古镇项目是华侨城首个新型城镇化项目，也是华侨城“文化+旅游+城镇化”发展模式的第一个试验项目。
接手安仁古镇后，华侨城对小镇定位、布局、业态等进行重新规划，并对基础设施和建筑进行完善和修缮，确立以博物馆群为核心，并将产业延伸至文创、艺术、会展、教育、美食、影视、音乐等相关产业。
据华侨城西部集团人士透露，安仁小镇项目计划投资规模为100亿元，目前已经累计投入1亿多元，“原来的停车场改成广场，游客中心改成展示馆。”
改善基础设施容易，但改变业态并不简单。安仁古镇经营商户多为当地居民，“一家一家谈，开始商户也不愿意，我先找几家商户进行合作，商户们看到实利了，开始主动找我。”上述华侨城人士表示。
另外，华侨城还将全国各地知名小吃和旗下酒店等引入安仁古镇，“我们在安仁没有持有任何一间物业，都是采取合作模式改造原有建筑。”上述华侨城人士表示，这种合作不仅涉及物业租赁、改造、运营，也涉及小镇内商家经营层面的合作。
安仁华侨城副总经理卢红纲透露，合作形式有很多种，第一，华侨城把物业租下来统一升级后，引进新业态和新的商户；第二，帮助老商户升级物业和业态，“我们出钱帮你改造、装修，也帮你对接品牌。”
当然，这种服务不是免费的，纳入阵营的商家商户，需要和华侨城共同分享经营流水，“我们帮助商家出装修费、推广费，从商户营业流水中抽成，现在是10%到15%左右，未来成熟以后，像餐饮最高可以抽成到30%左右的流水。”卢红纲表示。
按照华侨城的设想，前期主要通过重新规划、改造、挖掘文化内涵等措施打造安仁整体形象和知名度，这些运作不仅能提升整个区域的价值，也为后期进一步开发建设创造了更大的想象空间。
据华侨城人士透露，未来安仁小镇成熟后，华侨城不排除会开发可销售或持有经营性物业，增加营收渠道，“不过这是以后的事了。”
背后推手
无论是在文化旅游行业，还是房地产行业，段先念身上的符号都格外明显，其一手缔造的曲江模式虽然引发争议，但最终获得了肯定，也使得曲江模式从西安一隅之地走向陕西全省。如今，人们也期待华侨城在其任上发生化学反应。
据华侨城内部人士透露，段先念在2014年2月进入华侨城后，即开始长达一年半的调研和考察，不仅对华侨城原有项目和产业进行广泛考察，同时也重点考察了北京、西安、南京等这些传统历史文化名城。
2015年初，在华侨城一次内部会议上，段先念正式提出“文化+旅游+新型城镇化”业务模式，并详细阐述了这一概念的详细内容。这意味着华侨城正式开启转型之旅。
2015年8月，华侨城正式提出三大转型战略，第一，继续推进“旅游+地产”创业模式；第二，创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式；第三，深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。
2015年夏天，中华文化促进会主席王石曾参加过华侨城一次会议，段先念提出的转型模式给他留下深刻印象。段先念另一个身份是中华文化促进会副主席，与王石有过多次交流和交集。
据王石介绍，在2016年中华文化促进会第二次理事会上，段提出了“文化+”概念，“他给我们很多启发，文化不是一个独立概念，他是可以渗透到各个方面、社会各个领域、甚至各个业态。”
这一以文化为核心纽带的商业模式构建起文化产业、新型城镇化、全域旅游三大战略，成为未来华侨城在新型城镇化领域攻城略地的主要武器。
华侨城的模式传承于曲江模式，又不同于曲江模式，曲江模式核心是“文化+旅游+城市”，背后是地方政府和城市发展；而华侨城模式载体是新型城镇化，特色小镇、特色小城镇、片区开发、全域旅游成为主角。
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