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第二个问题：TOD
郁亮在会上明确表示，非常看好轨道物业的未来，将之视为“潜力业务”。大的前景：全球未来80%的轨道交通都会在中国；小的前景：万科现在和深铁合作的轨道项目不足10%（40个），而且未来还会和其它轨道公司合作；稳定性：受经济周期影响最小。
在之前的股东交流会上，万科将都市圈时代轨道物业的价值提升到“第二次房改”的重要高度，谁掌握了轨道开发的先机，谁就赢了一半。
这个问题，我在去年3月万科与深铁第一次战略发布的时候，发过文章提醒大家，注意理解万科引入深铁的深远考虑，而不要只陷于深铁的国资背景和政治干预。后来也撰文谈到万科的“护城河”问题，在房地产走到都市圈的时代，万科对资源支持的需求，远远大过对融资支持的需求。深铁的引入，可以加深拓宽万科的护城河。这个在现在和未来，将会快速的表现出来。
深铁的进入，将会显著提升万科在核心都市圈优质土地资源的获取能力，并且会进一步大幅提升万科房地产项目的投资回报率。在6月的股东大会上，深铁明确表态：实质支持万科的发展。我们将很快看到，万科在轨道上盖开发领域的积极进取，不止局限于深铁的合作，这会奠基万科在轨道上盖开发领域的门槛。这块的业务，将会成为万科利润来源的非常重要的一块。
轨道投资与都市圈战略是一致的，万科未来主要会投资于有轨道枢纽建设的城市，而这些城市主要集中在核心都市圈。
第三个问题：新业务。主要指商业地产、物流地产和长租公寓，尤其是前俩。
在商业、物流地产，万科上半年干了两件大事，商业上和印力的整合，物流上和普洛斯的整合。这两块业务，成为万科的“优势业务”。
“第二类业务，这个业务目前从0、1到10，它的任务是从10到100，我们把它叫做优势业务，一个是印力商业物业的开发和经营，我们未来的目标，在中国成为数一数二。还有一个是物流仓储，也希望它未来全国第一，乃至全球第一。这是两个优势业务，对它们的要求也不一样，做到数一数二的目标，从10做到100。”
以郁亮的谨慎，能够当众说出印力、普洛斯未来在中国和全球都要做到“数一数二”，可以说万科在这两块业务上是非常有信心了。这两块业务，将会为万科提供非常重要的稳定的现金流。
整体上来做个判断，对万科这家公司来说，结合上面的分析，可有如下判断：
1、万科公司未来的净利润率将会明显提升，可持续发展能力非常明显，会进入一个重视股东回报甚于规模增长的时期（这也回应了投资者于股权之争之前的期待）。
2、万科这三类业务会形成比较好的梯度结构，核心业务可稳住盘子，轨道业务可提升万科的业绩增长能力，这两者可确保万科作为房企未来的持续增长无虞。而第三类业务以及还处于摸索期的业务，都将扮演“黑马”角色，锦上添花。尤其是物流、商业，都是可以看到的。
和其它房企相比，万科这几年来的转变，初步看是相当值得期待的，是龙头房企中没有做金融而转型又比较顺当的企业。
只要中国房地产的大周期不发生突变，这样的业务梯度，令万科在未来实现可持续、有质量的高增长，是可以预期的，这种增长不是仅限于之前规模的扩张。从这个角度，恰恰也应了王石去年在大理的表态：万科的高增长才刚刚开始。
而对个人买房者来说，商业、物流、长租这些对个人投资没有什么价值，但是都市圈和轨道物业，是非常重要的指引。关于都市圈时代的买房，行业现在还处在刚开始研究的阶段，大幕刚刚拉开。和企业一样，谁研究的多，谁卡位的早，谁越可能获得更大的回报。具体两点：
1、都市圈时代一定是一个结构分化的时代，不仅在城市之间，还会出现在城市之内。好的地段会越来越贵，而普通的地段并不会因为便宜就有更好的投资回报。比如深莞惠中都市圈，未来深圳的豪宅地段，价格只会更高。而东莞好的区域，价格也可能会超过深圳内部一些产业、人口老化的区域。
2、轨道物业不是在地铁边上都可以，实质内涵是通勤圈的概念，一定要在通勤圈的范围内。比如，深莞惠都市圈，并不是东莞惠州所有的地方都是通勤圈，在通勤圈外面买房，会很坑。
（来源：华尔街见闻 作者：朱文策） 共2页 上一页 [1] [2] 万科正介入多家公司混改 郁亮称只投钱意义不大 郁亮披露万科五大业务分类 未来欲冲击万亿级别 郁亮披露五大业务分类 万科争夺新赛道王者？ 万科净负债率仅19% 半年拿地资金九成砸向一二线城市 郁亮：万科不主张囤太多地 合伙人制度发挥积极性 搜索更多: 万科 |
