郁亮和“新万科”：三个重点策略是什么

　　写郁亮首秀的已有不少，上周末在虹桥机场，一字一句看了观点地产的万科中期业绩交流会的全记录，谈一些自己的看法。

　　基本上每次万科的业绩发布会，我都会写点东西。不是因为偏爱，而是在我看来，万科的发布会于房地产界的价值，就相当于巴菲特的股东会于股票投资者的价值。跟踪万科的业绩交流会，素来对分析中国房地产的状态和趋势非常有用。

　　这次万科的交流会，郁亮说了很多东西，并非一如既往的“滴水不漏”。反而让我第一次看到了万科在新时期完整的公司策略，看到了一个“新万科”。

　　从郁亮的答记者问里，我对万科未来重点策略的理解是三点：核心都市圈+TOD+新业务。我没有用郁亮业绩会上的“五类划分”，只梳理这三点，是因为这三点都已经能看到商业模式，中期都能为公司贡献丰厚的利润来源。

　　其实这些信息万科之前都有所涉及，但从未有过如此完整的全面表述。股权之争前，较多谈的是转型，包括事业合伙人、新业务板块等。股权之争中，较多谈的是城市化下半场——都市圈聚焦、轨道物业综合开发等。但这些又被股权之争掩盖了，并未得到更多的关注。只有这一次，才算是完整的策略发布，这是我认为这个中期业绩会最重要的价值所在。

　　谈这个之前，先谈大前提：房地产还有多长的玩头。我在去年11月就发了推文《你抱着党章正在山上哭，老演员拎着钱袋子正在山下笑》，讲老司机们都在趁调控低价囤地，到现在为止，全都印证了，房企龙头们去年到现在的拿地规模都在接连创新高。这个背后，展示的就是他们对中国房地产大周期未完的肯定。随后又连续发了几篇推文：《从万科的致股东信中可以看到什么？》《万科的计提跌价与孙宏斌的悲观，未必如你所想》，都在印证之前的判断。

　　万科1-7月花了多少钱拿地？

　　超过1300亿。上半年花了537.9亿，7月花了216亿，广信资产包551亿。比起去年同期，增幅很大。这些是万科实际支出的地价，不加合作者的出资。总的权益土地建筑面积，达到了1560万平米。而去年全年，万科支出大概是1800多亿。逆周期操作的积极进取姿态很明显，以此观察其它房企龙头，均是一样。

　　这些企业的投资策略，又都高度一致的呈现出“聚焦核心都市圈”的特征。现在再没有哪一个企业敢高声喊：我就是要去四五线，即便是四五线城市的房地产销售量屡创新高，也没有哪家企业这么干。

　　所以，这是我们要谈的大前提。郁亮在答记者问里一个回答：

　　“未来十年整个版图里核心业务仍然占最重要的位置……新业务增长再怎么快也没有多大比重，因为核心业务太强，但是没有必要把核心业务削下来去满足新业务的增长”。

　　这句话本身就已经说明了万科对房地产长周期的判断，白银时代，依然有得玩，只不过玩法不一样。

　　未来最大的不一样，就是投资城市的不一样，就是业绩会上郁亮谈及的一个策略，核心都市圈。

　　郁亮谈了两点：1、万科投资城市的数量接近天花板了，可能不会再扩张。万科目前投资了68个城市，今年新进入3个，石家庄、哈尔滨、兰州，“按照现在这个规模差不多了”。2、万科投资城市不再按一二三线划分，而以城市圈、城市带来划分，“不在这个城市圈、城市带上的，我们和过去一样不会做安排”。

　　这些话里显示出两点。一是，未来万科只打算做中国1/10城市的生意，集中投资深挖潜力，做大做强现有蛋糕。这是一个很大的转变，从郁亮的话里，我认为那意味着万科此前淡化规模的态度并非虚言，在房地产核心业务板块，郁亮的态度显然要转向重点要利润，而对城市继续增量扩张可能会出现的规模不经济表现出疑虑。未来的万科，在规模增长方面，也许更多会通过其它的新业务板块来体现。

　　这个原因是可以在万科的城市销售额排名里找到的，在现有的68个城市里面，万科已经有16个城市做到了销售额的NO.1，33个城市排名前三。期望通过余下城市的行业排名来继续大幅提升规模，恐怕不现实，也未必划算。